Un vice caché doit être inconnu de l’acheteur. Lors d’un litige pour vice caché, il arrive qu’un ancien propriétaire prétend avoir informé verbalement l’acheteur d’une défectuosité, alors que cet acheteur allègue qu’il ne s’en souvient pas. N’aurait-il pas été plus clair de l’avoir déclaré par écrit? Trop souvent je lis des formulaires déclarations du vendeur d’immeubles centenaires où le vendeur ne déclare aucun problème. Je préfère un vendeur qui déclare des problèmes à son immeuble et qu’ils ont été réparé selon les règles de l’art.
Le formulaire déclarations du vendeur doit être rempli pour tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements et par un immeuble détenu en copropriété divise ou par indivision. Pour les autres immeubles, tels que les multilogements ou un immeuble commercial, je vous recommande fortement de le remplir aussi. Il y a des situations où déclaration du vendeur est pas rempli ou vide de contenu : en cas de reprise de finance (le vendeur est un banque qui ne connaît pas l’immeuble), une succession (les héritiers ou l’exécuteur testamentaires n’ont pas en général habité l’immeuble), etc.
Le courtier immobilier a le devoir d’informer les parties concernées de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. Le vendeur doit répondre selon sa connaissance de l’état de l’immeuble, en apportant les précisions qui s’imposent au besoin et en fournissant tous les documents qu’il a en sa possession relativement à ses déclarations. Le formulaire déclarations du vendeur est un excellent outil pour aider les courtiers à répondre à leur obligation de vérification. Le courtier devra quand même faire d’autres recherches et les vérifications qui s’avèrent possibles afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit.
L’acheteur prend connaissance du formulaire de déclarations du vendeur, le signera et l’annexera à son offre d’achat. Il sera transmis à l’inspecteur et au prêteur hypothécaire.
Le risque d’un recours en vice caché n’est pas évité mais il est réduit. Par exemple, en déclarant qu’à chaque printemps il y des infiltrations d’eau au sous-sol, on informe l’acheteur que les fondations ne sont pas en parfait état. Le vendeur n’a pas à déclarer ce qu’il ne sait pas: est-ce que le drain français fonctionne?, est-ce que les fondations ont besoin d’être imperméabilisé?, est-ce que colmater les fissures est suffisant?, etc. C’est à l’acheteur de demander l’opinion d’experts et de bien évaluer la situation avant d’acheter. Bien remplir le formulaire de déclarations du vendeur, c’est une question de transparence et de protection des intérêts des parties à la transaction.
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