Le TGA de Financement et le TGA de Marché

Le TGA est très important à comprendre pour le financement, saisir comment les évaluateurs font leur travail et pour faire un calcul rapide de la rentabilité. Le taux global d’actualisation (TGA) est le taux qui est utilisé pour l’actualisation des revenus nets d’un investissement. Les anglophones utilisent le terme cap rate. Plusieurs donc utilisent le terme taux de capitalisation, qui est un terme moins juste.

Il est facile de le calculer une fois que vous avez calculé le revenu net en ayant utilisé :

TGA de marché = revenu net / valeur marchande ou prix de vente

TGA de financement = revenu net / valeur économique

L’image illustre très bien que plus le TGA est bas plus le prix ou la valeur est élevé, et vice versa.

Le TGA est le rendement d’un immeuble s’il n’y a pas d’hypothèque. En enlevant l’impact de l’hypothèque, on peut ainsi comparer des immeubles. C’est une raison pourquoi le TGA est un calcul fréquemment utilisé par les évaluateurs et les banques. C’est important pour comparer l’immeuble avec d’autres. L’investisseur lui doit aller plus loin va oublier toutes comparaisons et se concentrer sur la rentabilité de son immeuble.

On peut estimer la valeur marchande d’un immeuble en prenant le revenu net de la première année et le diviser par un taux de TGA. On ne tient pas compte que les revenus nets n’augmentent pas avec le temps. Donc on sous-estime la valeur de l’immeuble. Quand c’est pour comparer deux immeubles c’est moins grave car on sous-estime les deux. Mais pour établir le prix que l’on veut offrir, il est préférable d’établir la valeur économique et ensuite d’actualiser les revenus nets estimés de chaque année à un taux de rendement que vous recherchez. C’est la valeur actualisée nette (VAN) qui sera sujet d’un article sous peu.

Il y a d’autres TGA:

TGA paritaire

L’évaluateur calcule le TGA moyen des immeubles comparables. L’emplacement est un facteur important. Le TGA moyen du Plateau est plus bas que celui de Parc-Extension. Aussi on peut comparer à un TGA moyen du secteur. Pour ce, consultez votre courtier hypothécaire. Le rapport annuel de https://patricemenard.com/ est aussi une excellente source.

TGA coût moyen pondéré du capital (CMPC)

Cette méthode est aussi appelée la méthode hypothèque/mise de fonds. Le taux de capitalisation est en partie composé d’un taux alloué à l’hypothèque et d’un taux alloué au rendement sur le capital.

 

4 commentaires sur “Le TGA de Financement et le TGA de Marché

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  1. Un TGA est un TGA, il n’existe aucune notion de TGA marchand et TGA financement. La méthode du revenu est basée sur le principe que la valeur d’un actif est égale à la valeur actualisée des revenus futurs. Pour utiliser cette méthode en immobilier, nous devons associer les revenus immobiliers à des paiements perpétuels croissants et utiliser l’équation VA = C/(I-g) ou C est le paiement initial ou le revenu normalisé, I est le taux de rendement espéré de l’investisseur et g le taux de croissance fixe perpétuel. Donc, toute situation où la croissance n’est pas fixe (ou trop variable pour être estimée par une croissance fixe) demande des ajustements à cette méthode. Voici aussi pourquoi vous devez toujours nornaliser les revenus à actualiser.

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