Les 5 Pro Formas d’un Immeuble à Revenus

La base de l’analyse d’un investissement immobilier est l’analyse de l’état des résultats pro forma, souvent simplement appelé un pro forma. L’expression pro forma (ou proforma) vient du latin signifie « selon la forme ». Au sommet d’un pro forma est une section qui répertorie et totalise le revenu qu’un bâtiment produit. Ensuite il y a une section qui énumère et totalise les dépenses encourues par un bâtiment pendant son fonctionnement. Les paiements hypothécaires ne font pas partie des dépenses d’exploitation. En soustrayant les dépenses d’exploitation aux revenus, on obtient le revenu net d’exploitation.

Le pro forma sur centris

Le courtier ne peut publier que les dépenses qu’il a pu vérifier. Le courtier peut obtenir lui-même les taxes municipales et scolaires. Il demande au vendeur les factures annuelles d’énergie payé par lui et la prime d’assurance. Souvent c’est tout ce qui est publié sur la fiche descriptive.

Le pro forma pour le financement

Pour les autres dépenses les banques et la SCHL veulent des dépenses qui se comparent entre immeuble. Par exemple, que l’immeuble soit donné sous gestion ou non, on impose 3% du revenu brut effectif pour un 5-6 logements, 4% pour un 7-11 logements et 5% pour un 12+ logements. C’est le processus de normalisation des dépenses.

Le pro forma avec les dépenses réelles

Autant il est important de normaliser les dépenses pour fin de financement, autant il est important de les modifier pour obtenir un meilleur estimé de la réalité. Si vous donnez l’immeuble à une firme de gestion il vous en coûtera plus que les 3 à 5% de la grille de la SCHL. Si vous le gérez vous même vous devriez estimer le temps que cela vous prendra et vous octroyez théoriquement horaire.

Le pro forma pour évaluer les risques

Quels sont les résultat si le taux d’intérêt montent de 2%? Quel est l’impact si les dépenses sont 10% plus élevés que prévu.

pro-forma-income-statement1

Le pro forma prévisionnel

Vous avez un plan pour optimiser les revenus et réduire les dépenses. Calculez le pro forma pour estimer l’impact sur votre cash flow. Chaque acheteur analysera l’immeuble avec une structure de coûts, une stratégie et un modèle opérationnel différents.

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