Comment Calculer la Rentabilité d’un Immeuble Commercial

Calculer un taux de rentabilité est la base de tout investissement immobilier, que ce soit un condo locatif, un triplex, un multilogement, un immeuble semi-commercial ou un immeuble commercial. La SCHL offre son assurance prêt pour un immeuble semi-commercial dont la portion commerciale est moins que 30%. Nous allons expliquer le plus concrètement possible les conditions de financement lors qu’il n’y a pas d’assurance prêt SCHL.

Les conditions de financement d’un immeuble commercial sont nettement moins avantageuses que pour un multilogement résidentiel. Cela a entre autre pour effet que le montant de mise de fonds est plus élevé.

Revenu brut effectif (RBE)

Au revenu brut, vous devez soustraire un pourcentage pour inoccupation et mauvaise créance. Les banques utilisent en général de 6% à 10%. Les banques vont utiliser un taux plus bas dans les meilleurs dossiers selon la longévité des baux, la qualité des locataires et l’emplacement.

Dépenses d’exploitation

5% du RBE pour l’entretien et les réparations

5% du RBE pour la gestion

2% du RBE comme frais de structure

Vous devez prendre les dépenses réelles pour les autres postes : taxes municipales, taxes scolaires, assurance, électricité, chauffage payé par le propriétaire, etc.

Dans le calcul du revenu brut et des dépenses, il faut tenir compte du type des baux (brut, net, double net, triple net, hyper net, etc). Quand ce n’est pas un bail brut, le locataire assume lui-même sa part de certaines dépenses. Les dépenses les plus fréquemment assumées sont une portion des taxes foncières, des taxes scolaires et de la prime d’assurance.

Revenu net d’exploitation (RNE)

Vous soustrayez les dépenses d’opération au revenu brut effectif.

Taux d’intérêt

Il varie entre autre selon le type de commerce. Le taux est en moyenne 1,25% de plus que pour un multilogement, voire plus pour un commerce vu comme plus risqué.

Amortissement

La période d’amortissement de l’hypothèque est en général 15 ans. Les dossiers moins risqués obtiennent 20 ans.

Le flux de trésorerie ou « cash flow »

C’est tout simplement le revenu net d’opération moins les paiements annuels hypothécaires. Il est crucial que ce montant soit positif.

Le taux global d’actualisation (TGA) ou taux de capitalisation

Taux de capitalisation = RNE / prix

Pour un commerce au détail le TGA varie beaucoup :

4,50% à 5% commerce avec pignon sur rue

5,25% à 6% centre linéaire (strip) avec un locataire phare

7% à 7,75% centre linéaire (strip) avec un locataire phare

Pour un hôtel, un restaurant ou un bar, le TGA pourrait être entre 8% à 9%. Un restaurant franchisé aura un TGA plus bas qu’un restaurant non franchisé.

Le ratio de couverture de la dette (RCD)

Il démontre la relation entre le comptant disponible par rapport au service de la dette en d’autres mots, votre capacité de remboursement.

RCD = RNE / Paiement annuel de l’hypothèque

Ce ratio est important pour les prêteurs. Il assure le prêteur que vous serez capable de payer la dette en vous exigeant que le versement de prêt sera couvert plus un surplus de liquidité. Le RCD minimum exigé par les banques est en général 1,25.

Valeur économique

La valeur économique servira de baromètre à la banque afin de déterminer le montant du financement maximal qui pourra être prêté. Deux valeurs économiques sont calculées en utilisant le RCD et le TGA. La plus basse valeur est prise.

Ratio prêt-valeur (RPV)

En financement conventionnel d’un multilogement, la banque prête 75% de la valeur économique. En commercial, le RPV varie entre 60% et 75%. Le ratio est déterminé cas par cas mais les banques ont des ratios de base selon le type d’industrie. Plus l’industrie est vue comme risquée, plus le RPV est bas, par exemple :

75% pour un commerce stable et sécuriate tel qu’une banque (ou une franchises tel que Jean Coutu ou Tim Horton).

70% pour un hôtel

60% pour un restaurant non-franchisé ou un bar

Balance de vente

Les balances de vente sont plus populaire en commercial :

  1. les immeubles sont souvent plus rentables

  2. la mise de fonds est plus élevée

  3. elle sont souvent essentielles pour que la transaction se fasse

 

Référence :

Démystifier l’immobilier commercial, formation de la CIIQ par Jean-Pierre du Sault

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