Particulièrement dans un marché de vendeur, il est important de se préparer d’avance et d’être en mesure de prouver que vous avez la capacité de financer votre achat. Vous montrez votre sérieux et le vendeur est rassuré.

1- Financement résidentiel

Demandez à votre institution financière ou votre courtier hypothécaire d’émettre une lettre de préautorisation. Cette préautorisation vous permet de connaître votre pouvoir d’achat.

2- Financement commercial

Lorsque vous achetez par exemple un multilogement en financement commercial, aucune banque ne va vous émettre en avance une lettre de préautorisation. En résidentiel ils le font car le montant du prêt dépend de votre capacité financière personnelle. En commercial le prêt dépend essentiellement des revenus nets de l’immeuble. L’hypothèque sera le moindre entre le prix payé, la valeur marchande et la valeur économique. Le vendeur va souvent exiger d’avoir une preuve que vous que vous avez les fonds nécessaires pour la mise de fonds, qui est souvent élevée en financement commercial. Même si ce n’est pas exigé, je recommande à mes clients d’inclure des preuves de fonds pour se distinguer.

Si vous n’avez pas les fonds requis, indiquez qu’une preuve sera envoyée dans 7 à 10 jours. Dès que l’offre est acceptée, trouvez les fonds manquants.

3- Achat comptant

Il est aussi crucial que le vendeur exige que l’acheteur documente bien sa disponibilité des fonds. Dans cette situation, l’OACIQ exige qu’une offre d’achat soit accompagnée de la clause F2.1 du formulaire Annexe F – Financement. On y précise dans quels délais les preuves de fonds seront fournies. La rencontre chez le notaire se fait normalement très rapidement. La plupart du temps, l’investisseur obtient un prêt privé.

Il est conseillé que l’acheteur fasse un versement d’un acompte raisonnable. Le vendeur sera rassuré que l’acheteur est vraiment intéressé.

Une preuve de fonds est essentiellement un document qui vérifie combien vous  avez d’argent disponible. Il n’inclut pas vos REER, l’assurance-vie ou d’autres actifs non liquides. Comme preuve, vous imprimez des relevés de vos comptes bancaires et de placements.

Vous pouvez financer votre achat avec une combinaison de ces 10 sources de fonds:

1- Hypothèque

En général, la principale portion du prix d’achat est une hypothèque d’une banque ou une caisse.

2 – Prêteur privé

Comme le taux d’intérêt est plus élevé, un prêt privé se fait pour une courte période. Par exemple, vous pouvez financer 75% de votre achat, rénover l’immeuble et optimiser les revenus nets en 6 à 18 mois. Ensuite vous prenez un financement avec une banque ou une caisse.

3- Collatéral

Sous certaines conditions, Desjardins vous permet de mettre en garantie un autre immeuble.

4- Balance de vente accordé par le vendeur

Également appelé solde de prix de vente, cette somme sert généralement à financer une partie de la mise de fonds requise à l’achat de l’immeuble. En échange, l’acheteur verse un montant au vendeur, en général pour une période de un à cinq ans. L’entente est conclue devant un notaire et protégée par une hypothèque.

5- Mise de fonds provenant de votre épargne

Pour démontrer que vos économies ne comprennent pas des fonds provenant d’un emprunt récent, vous devez être en mesure de prouver que vous avez les fonds en votre nom depuis un minimum de 90 jours. Si vous avez récemment retiré des placements afin de vous en servir pour votre mise de fonds, vous devrez également présenter une preuve de ces transactions.

6- Mise de fonds provenant de la vente ou du refinancement d’un immeuble

Le produit net de la vente peut servir pour la mise de fonds pour un nouvel achat. Pour vérifier qu’il s’agit bien de ce type de mise de fonds, vous devez fournir un exemplaire du contrat de vente de votre maison actuelle ainsi qu’un relevé indiquant le solde de toutes les hypothèques associées à la propriété à l’heure actuelle. La différence entre le prix de vente de la maison actuelle et le solde impayé des différentes hypothèques correspond au montant que vous pouvez utiliser comme mise de fonds pour votre achat.

Si êtes propriétaire d’un immeuble dont l’hypothèque est inférieure à 80% de sa valeur marchande (financement résidentiel) ou 75% (85% avec la SCHL) du moindre de sa valeur économique et de sa valeur marchande, vous pouvez refinancer et obtenir des fonds.

7 – Mise de fonds provenant d’un don

La personne ayant offert le don doit être un membre de la famille immédiate de l’acheteur. Cette personne doit faire une déclaration selon laquelle l’argent correspond effectivement à un don et que l’acheter n’a, en aucun cas, à en faire le remboursement. Une preuve que l’argent offert a été transféré dans le compte bancaire de l’acheteur.

8- Mise de fonds de partenaires

Pour le financement commercial, le montant de mise de fonds requis est élevé. La principale façon d’obtenir cette mise de fonds nécessaire pour un investissement immobilier est par le partenariat.

9- Marge de crédit 

Par exemple, quelques banques offrent automatiquement des marges de quelques dizaines de milliers dollars lorsque vous former une société pour acquérir un immeuble. Le taux d’intérêt est plus élevé que pour une hypothèque. L’avantage est que vous payez de l’intérêt seulement quand vous en avez besoin. Par exemple, si vous avez des entrées de fonds dans quelques mois, l’utilisation entretemps d’une marge pour combler la mise de fonds fait du sens.

10- Aides des gouvernements

Elles sont surtout disponibles pour un propriétaire occupant pour son premier achat. N’oubliez pas de vérifier ce qui est disponible!

Publié par :Jean Sasseville

Courtier immobilier résidentiel et commercial, vous conseiller, vous guider tout au long du processus d’achat d'un immeuble rentable, trouver des solutions et vous donner les résultats que vous désirez est mon objectif. Contactez moi pour une rencontre sans engagement de votre part au 438-394-5314, à jean.sasseville@gmail.com ou sur facebook.

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