On ne va que discuter d’un achat d’un immeuble avec 5 à 8 logements. Pourquoi 5 à 8? Parce que pour un immeuble de 4 logements ou moins tu dois prendre du financement résidentiel. Pour un immeuble de 9 logements ou plus tu dois opter pour du financement commercial. En financement résidentiel, la banque se concentre sur ta situation financière personnelle alors qu’en commercial, la banque se concentre sur la rentabilité de l’immeuble. Les éléments importants sont la rentabilité et l’état de l’immeuble, la valeur nette des emprunteurs (au moins 25% du prêt) ainsi que la cote de crédit.
Le taux d’intérêt du résidentiel est un peu plus bas et c’est donc avantageux au début de prendre un financement résidentiel. Attention de mettre trop d’importance sur ce point car l’intérêt est déductible d’impôt. Avec chaque achat d’immeuble, tes ratios d’endettement vont augmenter et avec le temps tu seras forcé de prendre un financement commercial.
Le principe général est qu’un immeuble de 5 logements ou plus se finance au commercial. Cependant RBC accepte en résidentiel des 5-6 logements. Une fois que ton parc immobilier dépasse 15 logements, les immeubles seront financés en commercial. Desjardins offre du financement résidentiel pour un 5-8 logements. Une fois que ton parc immobilier dépasse 12 logements, les immeubles seront transférés à un centre Desjardins Entreprises.
Il y a des acheteurs qui ne sont pas éligibles au financement résidentiel au premier achat. Leur ratio personnel d’endettement ne leur permet d’obtenir un financement personnel pour un mantant assez élevé. Je vais prendre l’exemple d’un de mes clients. Il est travailleur autonome dans un domaine saisonnier. Pour un financement résidentiel, la banque lui a remis une lettre de préautorisation pour $250,000 seulement. Il pouvait mettre une mise de fonds de 15% pour un 6plex. Son seul choix était le financement commercial.
Comme indiqué sommairement au premier paragraphe, même si la banque se base en premier lieu sur la rentabilité de l’immeuble et de son état en financement commercial, elle va aussi examiner ta situation personnelle. Eh oui, si tu payes souvent tes comptes en retard la banque va se questionner si tu es en mesure de bien gérer un immeuble. De plus elle va probablement exiger que tes actifs moins tes dettes soient supérieurs à 25% de l’hypothèque, ou à un minimum de 100 000$. Donc si tu es locataire, et que tu n’as pas beaucoup de placements et de liquidités, c’est pas la peine de te vanter que tu possèdes un beau char sport, ton chat est mort. Recherche donc un partenaire ou une caution avant de chercher un immeuble rentable.
Investir en immobilier à Montréal 
Est-ce que ça veut dire que si on finance un 8 logements en résidentiel avec Desjardins, alors une mise de fond de 20% va éviter la prime SCHL ou s’il faut mettre quand même 25% ?
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Robin. Très bonne question. Leur politique générale est d’exiger 25%. Mais si ton dossier est bon, cas par cas, ils acceptent 20%.
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La mise de fonds sera 20% voire 15% selon la caisse.
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si je qualifie pour un financement residentiel mais aussi un financement commercial. lequel est plus avantageux pour moi? merci
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Cela dépend. Le principal avantage du résidentiel est un taux d’intérêt plus bas. Par contre cela te bloque probablement si tu v eux faire un autre achat car en résidentiel c’est selon tes ratios personnels d’endettement. Pour quelqu’un qui veux faire plusieurs acquisitions, je suggère un financement commercial. Discute de ta situation avec un courtier hypothécaire.
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