Comment Calculer la Rentabilité d’un Investissement Immobilier

Calculer un taux de rentabilité est la base de tout investissement immobilier, que ce soit un condo locatif, un triplex, un multilogement ou un immeuble commercial. Nous allons nous limiter aux multilogements.

Revenu brut effectif (RBE)

Aux revenus bruts, vous devez soustraire un pourcentage pour inoccupation et mauvaise créance. Ce taux varie selon les secteurs. Vous trouverez les pourcentages d’inoccupation de votre secteur dans le portail de l’information sur le marché de l’habitation sur le site de la SCHL.

Dépenses d’exploitation

Pour les 3 postes de dépenses suivantes, les banques utilisent cette grille de dépense, peu importe les dépenses réelles. Ces dépenses sont normalisées pour permettre de comparer les immeubles entre eux. 

Grille de dépenses annuelles de la SCHL

nombre de logements	5 à 11	12 et plus
entretien et réparation (par logement)	550$	550$
salaire (par logement)	195$	330$
gestion	4%	5%

Il y a aussi des dépenses de 50$ par électro, 150$ par thermopompe et 3300$ par ascenseur. Le déneigement et la coupe du gazon sont inclus dans le $550 pour l’entretien et réparation. Les dépenses sont plus élevées pour un immeuble en béton de 60 logements et plus.

Vous devez prendre les dépenses réelles pour les autres postes : taxes municipales, taxes scolaires, assurance, électricité, chauffage payé par le propriétaire, etc. 

Revenu net d’exploitation (RNE)

Vous soustrayez les dépenses d’opération au revenu brut effectif.

Le taux global d’actualisation (cap rate en anglais)

Taux global d’actualisation (TGA) = RNE / prix

Ce ratio est un simple calcul utilisé pour mesurer la relation entre les revenus net générés par un immeuble et le prix. Je trouve que c’est plus facile à expliquer en comparant à un placement. Si vous recevez $10,000 par an et que le taux d’intérêt est de 2,5% quel est la valeur du placement?

Elle est de : 10 000$ / 2,5% = 400 000$

Si vous aviez à payer comptant l’achat d’un immeuble à revenu, le RNE représente la portion des revenus qui vous appartiendrait ( avant impôts et améliorations), ou le rendement sur votre argent. Si vous considérez l’achat d’un immeuble dont le rendement ou le RNE est de 30 000$ et que le propriétaire en demande 500 000$, devriez vous l’acheter ?

TGA = RNE / Prix = 30 000$ / 500 000$ = 6%

Si le prix demandé est de 600 000$ et que les comparables dans ce marché particulier serait de 5,50%. Avec un simple jeu ou variation de la même formule nous pouvons arriver au prix des comparables :

Le prix = RNE / TGA = 30 000$ / 5,5% = 545 455$

Nous constatons que le prix demandé est trop élevé de 54 545$. Bien comprendre cette simple équation est fondamental dans le processus de détermination de la valeur d’un immeuble à revenus. En la comprenant bien, vous serez en mesure de déterminer si le prix demandé est raisonnable ou non.

Le multiple du revenu net (MRN)

Le multiplicateur de revenus, est une donnée intéressante à surveiller lorsque nous cherchons à connaître l’activité des acheteurs et des vendeurs dans un marché. On entend souvent parler du MRB (multiplicateur de revenu brut). Cependant, cet indicateur est plus ou moins fiable, car il ne tiens pas compte des dépenses. Il est plus précis d’observer les MRN.

Tout comme pour le TGA, le MRN utilise aussi le prix et le revenu net d’opération mais c’est le ratio inverse:

MRN = prix / RNE = 1 / TGA

Le flux de trésorerie ou « cash flow »

C’est tout simplement le revenu net d’opération moins les paiements annuels hypothécaires. Il est crucial que ce montant soit positif.

Le ratio de couverture de la dette (RCD)

Il démontre la relation entre le comptant disponible par rapport au service de la dette en d’autres mots, votre capacité de remboursement.

RCD = RNE / Paiement annuel de l’hypothèque

Ce ratio est important pour les prêteurs. Il assure le prêteur que vous serez capable de payer la dette en vous exigeant que le versement de prêt sera couvert plus un surplus de liquidité. Quel est le RCD exigé par les banques? 

Prêt conventionnel	Prêt assuré SCHL
5-6 logements:	5-6 logements:
1,15 Desjardins et 1,2 pour les autres*	1,1 achat
1,15 Desjardins et 1,2 pour les autres*	1,3 refinancement (1,2 terme 10 ans)
7 logements ou plus:	7 logements ou plus:
1,15 Desjardins et 1,2 pour les autres*	1,3 achat
1,15 Desjardins et 1,2 pour les autres*	1,3 refinancement (1,2 si terme 10 ans)

*varie selon les banques

Valeur économique

La valeur économique est définie selon les revenus bruts ou nets générés par l’immeuble. Elle s’apparente à la technique du revenu qui sera effectuée par un évaluateur agréé. La valeur économique servira de baromètre à la banque afin de déterminer le montant du financement maximal qui pourra être prêté.

La valeur économique selon les revenus bruts s’obtient en multipliant les revenus bruts par un facteur multiplicateur de revenus bruts (MRB), par exemple 12x ou 13x. Ce multiplicateur doit de refléter les ventes comparables d’un même secteur. Ce type d’évaluation de la valeur économique est davantage utilisé pour les immeubles de moins de 5 à 11 logements.

La valeur économique selon le revenus nets s’obtient en divisant le revenu net d’opération d’un immeuble par un taux de rendement attendu (TGA) selon des critères de financement bien précis. Ce taux doit de refléter tous les aspects particuliers d’un placement immobilier (physiques, fonctionnels ou économiques), y compris son financement hypothécaire et le potentiel d’augmentation des revenus. Ce type d’évaluation de la valeur économique est davantage utilisé pour les immeubles de 12 logements ou plus.

Afin de déterminer le montant du financement offert par la banque, celle-ci déterminera le RCD tel que décrit dans la section précédente. Si le RCD est moindre que le minimum requis, soit entre 1.1 et 1.3 dépendamment du type de financement et d’immeuble, la banque réduira le montant qu’elle financera.

Ce calcul exige des connaissances pointues du domaine de l’immobilier et du secteur où se trouve l’immeuble convoité. Avant de faire une offre, je vous conseille de consulter un courtier spécialisé spécialisé en financement multilogements afin de déterminer la valeur économique d’un immeuble. Vous connaîtrez le montant potentiel d’emprunt et ainsi votre une offre d’achat sera réaliste, réfléchie et surtout à un prix auquel le vous êtes confortable d’offrir considérant les paramètres de financement potentiels.

Dois-je créer mon propre fichier excel?

C’est un excellent exercice de le faire. Cela va vous prendre quelques heures et vous allez peiner. Mais c’est la meilleure façon d’approfondir le sujet. Sinon vous pouvez en obtenir un gratuitement sur le site du jeune investisseur immobilier

Vous avez dans cet article toute l’information utile pour bien calculer la rentabilité. Dans un prochain article on traitera du Taux de Rendement Interne (TRI) et de la Valeur Actuelle Nette (VAN).

Note: Je tiens à remercier les courtiers hypothécaires Peter Quinn et Alexandre Boisvert pour avoir révisé cet article.