Comment Rentabiliser un Immeuble sans trop se Forcer

Les prix demandés pour les plus petits plex sont souvent trop élevés. Pour un investisseur, il faut bien identifier ceux qui ont le potentiel de se rentabiliser. Il faut bien connaître le potentiel de hausse des loyers. J’ai de bonnes nouvelles pour vous. Si vous savez quel immeuble chercher, que vous êtes discipliné et que vous pouvez attendre quelques années avant d’atteindre le plein potentiel de revenus, c’est simple de réussir! Il y a plusieurs stratégies. Je vais vous proposer dans cet article l’achat d’un qui est structurellement en bonne condition. Son prix d’achat sera plus élevé mais les dépenses en rénovations seront moins élevées. Les travaux se feront habituellement qu’au départ d’un locataire.

 

Acheter un triplex, quadruplex ou un petit multilogement comme premier achat est une excellente stratégie, si l’immeuble a le potentiel de se rentabiliser avec le temps. Lorsqu’il y a un 5 1/2 loué à $700 (alors que dans le secteur il se loue $1,200), un acheteur veut souvent hausser ce loyer au prix du marché le plus rapidement possible. Dans cet article, je vais faire la promotion d’une stratégie plus lente.

 

Prenons comme exemple l’achat d’un triplex centenaire de trois  étages dans des secteurs en processus de gentrification à Montréal (Hochelaga, Villeray, Rosemont, etc). Pour mes achats personnels, je n’examine que des triplex avec trois 5 1/2. Bien que difficile à trouver, je vise qu’il y ait un sous-sol non-aménagé d’une hauteur dépassant six pieds. Ce sont des secteurs en demande et les logements sont faciles à louer. Les locataires apprécient un logement à moins de dix minutes d’un métro, près de beaux parcs, des ruelles vertes, d’un marché public, de bonnes écoles et de commerces sympathiques.

 

Les locataires sont souvent jeunes. J’estime que sans rien forcer, le triplex se rentabilise tout seul en 3 à 5 ans : les couples se défont, ils finissent leur études à l’université, ils achètent un condo, etc. Si en tant qu’investisseur vous pouvez absorber un faible flux de trésorerie, voire un flux négatif, vous devriez considérer une stratégie d’attendre et de ne rénover qu’au départ du locataire. J’utilise pour mes triplex un home stager à ce moment et mon logement est beaucoup plus beau que ma compétition, sans que cela me coûte très cher. Je fais prendre des belles phtos et je l,annonce dans kijiji. Je le fais visiter au 15 minutes un samdi après-midi. J’ai environ 30 visites et 6 à 8 qui veulent le louer. C’est l’avantage d’avoir un immeuble dans un secteur recherché.

 

Je vous conseille de limiter le budget rénovation et de conserver le cachet (boiseries, plâtres, chandelier, etc):

  • Relooking de la cuisine et de la salle de bain
  • Si les laveuses et sécheuses sont dans la cuisine, les déménager dans un placard
  • Transformation un salon double en deux chambres selon les règles de l’art (le mur doit avoir une porte et 40% de la surface doit être vitrée)
  • Rajout de revenus au sous-sol (bachelor, chambres, rangement, etc)
  • Offrir internet gratuit
  • Rajout d’allées de stationnement à l’arrière
  • Créer des revenus additionnels si le sous-sol est pas fini (aménager chambres additionnelles ou espace de rangement)
  • Marketing de qualité pour trouver des locataires avec des baux supérieurs au marché
  • Tout autres rénovations mineures qui va augmenter la valeur locative

 

Connaissez-vous bien votre secteur? Je vous recommande de prioriser des immeuble près de chez vous (pour les premiers achats oubliez la règle d’une heure de route). Avant de vouloir des offres d’achat il est crucial que vous vous:

 

  1. Promenez dans les secteurs recherchés pour identifier entre autres les rues commerciales en essor.
  2. Connaissez bien  les prix des loyers des secteurs
  3. Soyez au courant de la quantité d’immeubles vacants. En général plus il y a de chambres dans un logement plus le taux d’inoccupation est faible.
  4. Que votre courtier vous envoie automatiquement tous les immeubles qui répondent à vos critères et de visiter rapidement les immeubles intéressants
  5. Analysez l’impact des changements annoncés: plan d’urbanisme de la ville, création d’une usine ou tout autre investissement. Par exemple, il y aura une station du REM de reliée au métro Édouard Montpetit. Cela va avoir un effet bénéfique sur le prix des propriétés près des métros de la ligne bleue. Au lieu de transférer à Jean-Talon et prendre la ligne orange surutilisée, les utilisateurs pourront transférer et ne prendre que 3 minutes pour se rendre au centre-ville.
  6. Ayez plein d’énergie et en faites plus que les autres acheteurs!

 

Quand vous analysez l’achat d’un plex, je vous conseille de:

 

  1. Pensez aux besoins des locataires (ce n’est pas vous qui allez y habiter)
  2. Bien que vous ne prévoyez pas le faire sous peu, évaluez si cet immeuble sera facile à revendre
  3. Tentez de comprendre les raisons qui motive le propriétaire à vendre
  4. Bien que le premier critère est d’acheter un immeuble générant des liquidités positives, cherchez à acheter sous la valeur marchande
  5. De n’acheter que des propriétés à vos critères de recherche
  6. Visitez beaucoup mais faites peu d’offres
  7. Laissez de côté vos émotions. Calculez la rentabilité, identifiez des ventes comparables et analysez-le sous tous les angles.

 

J’aime à dire qu’il est avantageux de faire une offre d’achat rapidement et de prendre son temps pour la vérification diligente. Le plus grand risque n’est pas nécessairement de payer trop cher mais d’acheter sans une vérification approfondie des documents et de ne pas bien faire inspecter. Les fiches descriptives sous Centris sont souvent incomplètes ou inexactes. Votre courtier immobilier devrait vérifier toutes les informations disponibles du vendeur, de la ville et du registre foncier.

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