Prêt Hypothécaire Pour Un Immeuble Commercial Ou Semi-Commercial

Michel est intéressé à acquérir un triplex semi-commercial. Le prix demandé est de 430 000$, le revenu brut annuel est 46 800$ et le revenu net est 24 667$. En utilisant 10% comme mise de fonds, 2,9% d’intérêt et 30 ans comme amortissement, il n’en revient pas comme c’est profitable. Quand c’est trop beau pour être vrai, il est avantageux d’analyser un peu plus avant de faire une offre d’achat. Il consulte un courtier hypothécaire et réalise que malheureusement les conditions de financement offertes par les banques sont moins avantageuses que pour un immeuble résidentiel.

La mise de fonds varie selon l’institution financière sera entre 20% à 35%. L’amortissement possible pourrait varier entre 15 et 25 ans. Le taux d’intérêt sera défini en fonction des risques encourus par l’institution financière selon les informations fournies. Les conditions varieront selon plusieurs facteurs énumérés plus bas mais la qualité du locataire commercial est un facteur très important. Pour un Tim Horton, on peut s’attendre à 20% de mise de fonds, un amortissement de 25 ans et un taux d’intérêt de 3,5%. Pour un restaurant non établi, on peut s’attendre à 35% de mise de fonds, un amortissement de 15 ans et un taux d’intérêt d’au moins 4,5%. La banque exige en général un ratio de couverture de la dette de 1,25.

La SCHL n’accepte pas d’assurer le prêt, sauf pour un:

  • logement pour étudiants ou une maison de chambres
  • immeuble semi-commercial, où la partie commerciale est moins de 30% (en superficie et revenus)
  • maison de retraite

10 critères de la banque

Le banque varie ses paramètres de financement selon:

– La localisation de l’immeuble
– La qualité des locataires commerciaux
– La longévité de l’échéance des baux
– Le type de logement résidentiel (5 1/2,  4 1/2,  3 1/2 …)
– Le type de baux commerciaux en vigueur (brut, net ou triple net)
– Le nombre d’années que les locataires occupent les lieux
– Le taux de vacance moyen de l’immeuble
– L’aspect physique de l’immeuble et son entretien soutenu
– Votre expérience en tant que gestionnaire d’immeubles commerciaux
– Le nombre de place de stationnements disponibles

Même si vous êtes expérimenté, il est extrêmement avantageux d’utiliser un courtier en prêts hypothécaires commerciaux compétent. Le portefeuille d’un prêteur et la tolérance pour certaines classes d’actifs changent régulièrement. Par exemple, votre banque ou prêteur aurait pu financer votre projet de développement au début de l’année, mais plus tard dans l’année, leur portefeuille pour cette classe d’actifs est maintenant comblé et vous serez refusés. Un courtier hypothécaire commercial peut structurer correctement la demande de prêt d’un prêteur particulier et bien déterminer quel prêteur contacter.

Avantages du commercial

  • Locataire plus stable (bail d’une durée minimum de 5 ans)
  • Le loyer n’est pas sujet aux règles de la régie du Logement
  • Immeuble payé plus rapidement
  • Financement par le vendeur plus fréquent
  • Certains locataires paient les taxes et certaines dépenses

Désavantages du commercial

  • Investissement plus risqué
  • Conditions de financement moins avantageuses
  • Si un locataire commercial quitte, des travaux seront peut-être requis à vos frais et il peut avoir un long délai pour trouver un remplaçant
  • Plus de temps requis pour la gestion

Exemple d’évaluation

Un immeuble commercial est souvent évalué par la technique du revenu, comme pour un multilogement résidentiel. Pour simplifier nous n’allons pas déterminer quel taux global d’actualisation (TGA) la banque va exiger. Nous allons plutôt sauter à la prochaine étape où la banque vérifie que le ratio de couverture de dette (RCD) soit au moins de 1,25. Pour respecter ce RCD, il nous reste (24 667$/1,25) = 19 733$ par année pour payer la dette, soit des paiements de 1 645$ par mois. Avec un taux de 4,5%, un amortissement de 20 ans et une mise de fonds de 30%. L’immeuble peut supporter une dette de 260 000$ ce qui veut dire que l’immeuble aurait une valeur de (260 000$ / 70%) = 372 000$.

Avec un prix demandé de 430 000$, cet immeuble n’est pas une si belle aubaine que cela.

BONUS: Comment faire son premier investissement 

Les banques exigent une mise de fonds élevée, une expérience en tant que propriétaire en commercial et plusieurs garanties personnelles. Est-il possible de faire un premier investissement sans avoir de fortes liquidités? Oui! Il faut d’abord bien se former en premier lieu pour bien maîtriser les nuances du commercial. Il faut bien ratisser son marché et attendre pour attendre une belle occasion. Pour moi, c’est un immeuble avec un haut taux de vacances où le propriétaire est motivé à vendre. Vous devez vous assurer que c’est un bon emplacement pour trouver de nouveaux locataires. Vous négociez pas votre financement avec la banque mais avec le vendeur et/ou un prêteur privé. Vous comblez les vacances. Vous obtenez un financement bancaire et conservez l’immeuble, ou vous le vendez avec profit. Après deux ou trois achats d’immeubles à revenus résidentiels, je discute avec mes clients de l’attrait ou non pour eux de diversifier en achetant un immeuble commercial.

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