Lors d’un achat, la banque fera évaluer la valeur de l’immeuble pour vérifier que le prix payé est pas supérieur à sa valeur. En financement résidentiel, la banque va prêter sur le moindre du prix payé et de la valeur marchande. En financement commercial, ce sera le moindre du prix payé, de la valeur marchande et de la valeur économique. Une évaluation sera aussi exigée lorsque vous refinancez votre immeuble. Lors de la mise en vente, certains vendeurs vont demander eux-mêmes une évaluation pour les aider à établir le prix de vente. D’autres vont se fier uniquement aux recommandations de prix de leur courtier immobilier. Lors du décès ou de « manoeuvres fiscales », il peut être souhaitable de demander une évaluation.
L’évaluateur utilisera trois méthodes.
1) La méthode du coût
Voici les principales étapes :
- Estimer le coût de remplacement neuf du bâtiment
- Déduire les dépréciations et désuétudes qui s’y rattachent (car c’est un immeuble usagé)
- Ajouter la valeur du terrain considéré (en prenant des comparables)
2) La méthode des comparables
Il s’agit de comparer à des propriétés ayant récemment fait l’objet de transactions (au minimum trois). L’évaluateur va tenter de trouver des immeubles qui ressemblent le plus possible au vôtre afin de limiter l’importance des rajustements. Ces ventes sont ajustées de façon à atteindre le plus haut degré de similitude. Pour un plex de quatre logements ou moins, un condo ou une unifamiliale, c’est la méthode la plus importante.
3) La méthode du revenu
C’est la méthode la plus importante pour un multilogement. On estime les revenus bruts potentiels en faisant une étude de la valeur locative des logements. On déduit un estimé des pertes pour les mauvaises créances et pour la vacance. On déduit les dépenses d’exploitation en normalisant certains postes de dépenses selon la grille de la SCHL.
L’évaluateur peut calculer le TGA moyen de quelques comparables. Ensuite il divise le revenu net normalisé par ce TGA moyen. C’est une méthode facile à utiliser et populaire.
Le taux global d’actualisation peut aussi s’évaluer en déterminant le rendement attendu de la banque pour son hypothèque et de l’acheteur pour sa mise de fonds.
Conseils
Dans le rapport d’évaluation, il est important de bien lire les conclusions de l’évaluateur. Les trois méthodes ne donnent pas toujours des résultats similaires et l’évaluateur indiquera souvent quelle méthode est le plus appropriée pour votre immeuble.
Il est important d’être présent lors de la visite de l’immeuble. J’identifie moi-même des comparables et j’estime le TGA et les revenus bruts que je crois appropriés. Je les partage avec l’évaluateur. Un bon évaluateur va faire sa propre opinion mais va écouter les commentaires de quelqu’un qui connaît plus l’immeuble que lui. Il va accepter de vous appeler pour discuter de ses résultats avec vous avant que le rapport soit finalisé. Cela évite qu’il y ait des erreurs dans le rapport.
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