Les 2 Seuls Indicateurs Économiques qu’un Investisseur Immobilier doit Surveiller

Mise en Garde

Trop d’articles traitent du marché canadien dans son ensemble. Je lis rarement ces articles car il n’affecte pas mes marchés. Trop d’articles demandent à des prétendument experts de prédire ce qui va se passer à court terme. Encore une fois je ne lis pas ces articles. Ils me sont inutiles et ces prédictions sont peu fiables.

• La taxe sur les étrangers va faire baisser les prix à Vancouver et Toronto ? Information utile pour des discussions avec d’autres mais inutiles pour moi.
• Y a t’il une bulle immobilière à Toronto ? Certains économistes prétendent que oui. Moi je ne connais pas assez ce marché pour avoir une décision éclairée.
• Les prix des condos à Montréal ont eu une hausse importante. Et puis ? Moi je possède des immeubles à revenus à Montréal, pas de condos.

Ce qui m’intéresse ce sont les règles fondamentales. Bien qu’il y a d’autres facteurs à tenir compte, il n’y a que 2 facteurs économiques qui ont un impact majeur sur le prix des immeubles à revenus.

Taux d’intérêt

Lorsque les taux montent les paiement hypothécaire montent. Cela met une pression pour que les prix baissent. Lorsque les taux sont élevés, l’inflation est élevée. Les dépenses augmentent plus vite et il est difficile de récupérer cette hausse en compensant par une hausse des loyers.

Taux d’inoccupation

Vous devez suivre le niveau d’offre et de la demande de logements dans  votre secteur. Avec une offre plus grande que la demande, il y a un grand nombre de logements de vacants. Avoir des logements de vacants, ou être poussé à offrir un mois gratuit de loyer ou baisser le prix des loyers pour trouver un locataire, affecte grandement la rentabilité des immeubles. Lorsque les taux d’inoccupation montent les prix des immeubles sont enclin à baisser.

Qu’est ce qui influence le taux d’inoccupation ?

• Chômage
• immigration
• niveau de construction neuves
• etc.

Bref historique

Les années 1980s

Les prix étaient bas parce que les taux d’intérêt étaient très élevé.

Les années 1990s

Les taux d’intérêt ont baissé mais les taux d’inoccupation ont monté. Les prix n’ont pas vraiment monté.

Les années 2000s

Les taux d’intérêt et d’inoccupation étaient bas. Comme résultat, les prix ont monté à chaque année.

Les années 2010s

Les taux d’intérêt et d’inoccupation étaient bas. Les prix ont continué à monter.

Que nous réserve les 5 prochaines années ?

Les experts prédisent une hausse des taux d’intérêt d’au plus 1% à 2%. Je crois que les taux d’inoccupation vont rester bas. Donc les prix devraient continuer à monter.

Conseils

L’Immobilier est un marché local. Intéressez vous à ce qui affecte votre secteur seulement.

Pour savoir le taux d’inoccupation de votre marché, googlez « SCHL portail immobilier ».

Il est souhaitable que vous obtenez de l’information sur le terrain. Vous devriez en discuter avec d’autres investisseurs, particulièrement après lors de la période des renouvellements de baux du 30 juin.

Il est très difficile de prédire l’évolution à court terme des taux d’intérêt. Lorsque vous financez, ne vous cassez pas la tête. La SCHL vous oblige à prendre un taux 5 ans pour un multilogement. Dans les autres situations, prenez un taux variable. Historiquement c’est le bon choix dans 89% des cas.

Le comportement  des prix des immeubles à revenus est différent des unifamiliales. Il génère des revenus Par exemple, lors de la crise de 2008-2009 aux Etats-Unis, le prix des unifamiliales a baissé de façon importante alors que le prix des immeubles à revenus est resté stable.