C’est à la mode de dire que quelqu’un qui achète des immeubles est un entrepreneur, ou un « immopreneur ». Il est important de bien saisir comment il devrait analyser son entreprise immobilière.
Une entreprise, peu importe le domaine, s’évalue en se basant sur les données du bilan. Sa rentabilité est établi selon son état des revenus et dépenses. Quelle entreprise est la plus intéressante?
- Une entreprise acheté sous sa valeur marchande, mais avec un faible cash flow et peu de potentiel de le hausser
- Une entreprise acheté à sa valeur marchande, mais avec un faible cash flow et avec un excellent potentiel de le hausser
- Une entreprise acheté à sa valeur marchande, mais avec un cash flow élevé et peu potentiel de le hausser
Vous allez être d’accord que c’est le cash flow qui importe pour un investisseur qui veut détenir une entreprise. Donc la réponse est soit 2 ou 3. L’argent est ROI ou cash is king, comme disent nos voisins du sud.
J’adore l’immobilier résidentiel car c’est une entreprise avec relativement un faible niveau de risque et un rendement élevé. Le principe expliqué ici-haut pour toutes entreprises s’applique. Calculez la rentabilité (cash flow divisé par la mise de fonds). J’analyse financièrement un immeuble sous tous ses angles, mais la rentabilité, actuelle et potentielle, est pour moi le ROI des calculs.
Si vous réussissez à obtenir en plus à négocier un prix moindre que la valeur marchande, bravo, c’est la cerise sur le sundae. On veut tous obtenir un immeuble au prix le plus bas possible. Mais ce n’est pas ce qui est le plus important. Un bon sundae sans cerise c’est excellent! Si vous achetez un bien de consommation, tentez de l’acheter au plus bas prix possible. Pour un investissement, c’est le rendement actuel et potentiel, qui importe.
Pour un flip c’est très différent. On veut revendre rapidement avec un profit. Il est prioritaire de faire un profit à l’achat.
L’argent est ROI! Cash is King! Vive le cash flow!
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