3 Mythes sur les Balances de Prix de Vente et Comment Convaincre la Banque

Avec une balance de prix de vente (aussi appelé solde de prix de vente), le vendeur vous prête un montant pour quelques années. Cela réduit votre mise de fonds et augmente votre rendement. C’est génial.

Avant de négocier avec le vendeur il est important de connaître le point de vue des banques. Pourquoi négocier une balance prix de vente avec un vendeur pour ensuite se la voir refuser par la banque?

Mythe #1 Les banques sont réfractaires au balance de prix de vente

C’est une légende urbaine. Ce qui est vrai est que si ce n’est pas un immeuble approprié., vous n’avez pas le bon profil ou que si vous ne bâtissez pas bien votre dossier, un refus est fort probable.

Mythe #2 La SCHL n’accepte pas les balances de prix de vente

On entend souvent dire que la SCHL ne les acceptent pas. Cependant la SCHL a une série de 5 critères très contraignante pour un dossier typique d’un multilogement. La très grande majorité des dossiers se font en financement conventionnel.

Mythe #3 Vous pouvez réduire votre mise de fonds à $0

La banque veut que vous soyez partie prenante. Si votre projet échoue, ce n’est pas acceptable que vous donnez les clefs à la banque, et que vous vous en tirez sans avoir eu à investir à l’achat. La banque prend des risques et elle s’attend à ce que vous en prenez aussi. La plupart des banques vont exiger que le montant de balance de prix de vente ne peut être plus élevé que votre mise de fonds. À toute règle il y a des exceptions. Il est possible de débourser $0. Mais ce ne sera pas un vrai $0 de mise de fonds car la banque gèlera de l’équité sur une autre immeuble(collatérale). Peu le font.

Comment convaincre la banque?

1. En financement commercial la rentabilité de l’immeuble dicte tout. Il faut recalculer le RCD en rajoutant cette balance de prix de vente comme hypothèque de 2^e rang.

2. Vous avez un montant élevé d’actifs nets.

3. S’il y a un imprévu, vous avez la capacité d’injecter des fonds additionnels.

4. Vous avez avantage à bien établir comment elle sera remboursée mensuellement : capital plus intérêts, intérêt seulement, aucun remboursement, etc.

5. Vous avez une excellente relation avec votre banque.

6. Vous communiquez votre plan à la banque : montant des rénovations, estimé des nouveaux loyers, réduction des dépenses, etc.

7. Vous avez une bonne expérience en investissement immobilier.

8. Vos ratios de crédit personnels sont bons.

Si vous avez un beau projet d’acquisition, obtenir une balance de prix de vente c’est pas si compliqué que cela! En somme il faut être capable de démontrer votre capacité à rembourser la balance de prix de vente.

Un courtier hypothécaire, et certains courtiers immobilier, spécialisés en multilogement pourront vous guider. Les principes généraux sont faciles à appliquer mais il y a des banques plus ouvertes au balance de prix de vente et les règles varient entre elles. Par exemple, même si vous ne rembourser que les intérêts, certaines banques vont dans leur calcul de rentabilité utiliser un paiement de capital et intérêt.

Si vous voulez bien maîtriser ce sujet (et des stratégies plus avancées), je vous recommande fortement un certificat en ingénierie financière au collège MREX

Astuce: Vous avez plusieurs immeubles? Offrez une balance de prix de vente sur un autre immeuble que celui que vous achetez. Idéalement cet immeuble ne devrait pas être couvert par la SCHL. Cela va être beaucoup plus facile à la mettre en place!