Immeuble à revenus – 3 sources de rendement

Il est important de bien calculer son rendement. Les investisseurs immobiliers utilisent souvent une terminologie qui peut être déroutante : MRB, MRN, TGA, TRI, VAN, RCD, RPV, etc. Ces termes sont utiles et ont leur place. Mais ils ne remplaceront jamais l’importance de bien comprendre les fondements de la rentabilité. Dans cet article, nous éviterons ce jargon et garderons les choses simples.

Un calcul essentiel est celui de la liquidité ou du flux de trésorerie (« cash flow »). La formule est simple. Aux revenus bruts on soustrait un pourcentage pour inoccupation et mauvaises créances ainsi que les dépenses d’exploitation. Le résultat est le revenu net d’exploitation. On soustrait ensuite les paiements hypothécaires annuels pour obtenir la liquidité. Si ce calcul n’est pas parfaitement clair et limpide, ne craignez rien. Faites des calculs avec des exemples concrets et rapidement cela deviendra un automatisme. Un autre truc est de faire faire des calculs par un courtier immobilier ou hypothécaire et de comparer à vos calculs.

Cette formule est universelle et s’applique pour TOUT type d’immeuble à revenus :

• plex
• multilogement
• immeuble commercial
• condo ou maison en location
• etc.

3 sources de rendements de votre mise de fonds

Sur la liquidité

La moyenne des flux de trésorerie des 5 premières années, divisé par la mise de fonds

Sur la capitalisation (la portion capital des paiements hypothécaires) 

La croissance du capital de l’hypothèque des 5 premières années, divisé par la mise de fonds

Sur la plus-value de l’immeuble

La différence de la valeur marchande après 5 ans et celle à l’achat, divisé par la mise de fonds

Vous recevez la liquidité mensuellement et vous devriez la conserver dans votre compte de banque. Elle peut servir autant pour payer des rénovations que pour une future acquisition. Il va de soi que le montant de liquidité estimé doit être positif.

Les locataires paient l’hypothèque et sur le long terme votre immeuble va prendre de la valeur. Il se bâti donc une équité qui peut être utilisé de multiples façons : refinancement, collatéral, débenture, vente, etc.

3 autres sources de rendement

1. Il est possible que vous avez achetez sous la valeur marchande.
2. La liquidité est calculée en se basant sur les revenus et dépenses actuelles. Plus souvent qu’autrement, les loyers sont bas et ont un bon potentiel de hausse. Dans votre analyse de rentabilité, je vous suggère de calculer quelle serait la liquidité une fois les revenus optimisés.
3. Les règles fiscales vous permettent de payer peu d’impôt annuellement :

• les dépenses d’opérations sont déductibles
• la portion intérêt des paiements hypothécaire est déductible
• la valeur de l’immeuble peut être amortie.