Offres Multiples : 10 Stratégies Gagnantes

Dans un marché de vendeur comme on se trouve présentement, il y a peu d’immeubles à revenus à vendre. Il est donc fréquent que plusieurs acheteurs soient intéressés, particulièrement dans les secteurs les plus chauds. On se retrouve alors dans une situation où le vendeur reçoit plusieurs offres. En tant qu’acheteur, il y a plusieurs stratégies à envisager.

1. Augmentez le prix

Lorsqu’ils y a plusieurs offres, le prix de vente dépasse en général le prix demandé. Un courtier qui connaît bien le marché va vous être très utile pour vous conseiller et pour estimer à quel prix l’immeuble va probablement se vendre. Mais n’oubliez pas que la décision ne porte pas que sur le prix.

2. Lettre de préautorisation et preuve de fonds

Avec un financement personnel, vous devez avoir une lettre de préautorisation. Pour un multilogement acheté avec un financement commercial, ce qui essentiel c’est d’inclure une preuve que vous avez la mise de fonds (relevé de vos placements). Pour vous démarquer, préparez aussi un court bilan de vos actifs et passifs. Précisez l’adresse de chaque immeuble.

3. Augmentez votre mise de fonds

Si vous le pouvez, mettez une mise de fonds plus élevé que le minimum requis. 

4. Courts délais

Quand on est pas en offres multiples, on aime demander de longs délais. En offre multiple, il faut mettre des délais réalistes mais le plus court possible. Un investisseur sérieux a déjà tous les informations de préparé dans un dossier « dropbox » et il va les envoyer à la banque ou au courtier hypothécaire dès que son offre est acceptée. Les premier acheteurs avec peu de liquidités sont désavantagés . Avec une offre d’achat avec une mise de fonds minimum en financement SCHL, avec des longs délais, vous risquer d’avoir une grosse prise contre vous. Lorsque je rencontre des investisseurs à la recherche de leur premier achat, je mentionne qu’il devrait se préparer à une situation d’offres multiples et d’avoir un financement le plus solide possible : utiliser l’équité de proches, partenaire passif, partenaire actif, prêteur privé, prête-nom, etc.

5. Date de l’acte de vente

Si c’est un propriétaire occupant la date d’occupation et la date de vente sont probablement très importante pour lui. Respectez-les. Quand il n’est pas propriétaire occupant, souvent le propriétaire est flexible sur cette date car il priorise un prix de vente le plus élevé possible. 

6. Minimiser les conditions

Pour un 5 logements et plus, la section 9.1 du formulaire d’offre d’achat demande par défaut les baux ainsi que des copie des factures des dépenses afférentes (frais de chauffage par exemple. Sauf exception, ne demandez aucun document additionnel.

Pourquoi ne pas laisser tomber la condition de visite (tout en conservant la condition d’inspection) ?

7. Offre sans condition

Dans certaines circonstances vous désirez l’immeuble et vous êtes à l’aise avec la qualité structurelle de l’immeuble. Si vous n’êtes pas prêt à mettre un prix trop élevé, une stratégie est d’offrir un prix plus bas mais que l’offre ait aucune condition. Il y a aurait aucune condition d’inspection. Je vous recommande d’en faire une quand même après l’achat. Et surtout il n’y aurait aucune condition de financement. Avec votre offre, vous incluez une lettre d’un prêteur privé qui garanti l’achat. Votre courtier a le devoir de vous recommander une inspection. Si vous décidez de ne pas faire une inspection, il saura vous expliquer les risques d’une telle stratégie.

Comme plusieurs acheteurs offrent un prix élevé avec une intention de le faire baisser de façon importante suite à l’inspection, il est possible que les négociations soient alors difficiles. Un courtier professionnel risque de vous recommander au propriétaire si votre prix est raisonnable. Ou il est possible que ce courtier recommande de vous accepter en « deuxième rang ». C’est-à-dire que si l’offre choisi (« de premier rang ») devient nulle, la vôtre est automatiquement acceptée!

Une autre option est de n’avoir qu’une condition de visite et de vous faire accompagner par un inspecteur. Ce n’est pas une inspection. Mais l’inspecteur va être en mesure d’identifier s’il y a ou non des problèmes structurels ou non. En tant que courtier représentant des acheteurs, j’informe le courtier inscripteur avant la visite que l’acheteur va être accompagné d’un inspecteur et . En général cela se passe très bien. Mieux vaut être transparent.

8. Votre courtier présente en personne l’offre

Il est fréquent que le vendeur ait décidé que les offres soient envoyés par courriel et que le courtier ne peut présenter l’offre en personne au vendeur. Mais si c’est possible, le courtier devrait prendre cette opportunité pour s’assurer que l’offre soit bien compris et de répondre aux questions du vendeur. Je leur montre une image cool de(s) acheteur(s) avec leurs enfants.

9. Bien comprendre pourquoi le propriétaire vend

Les vendeurs ne sont pas tous pareils. Il n’est pas toujours facile d’obtenir toute l’information que l’on veut mais il faut tenter d’en savoir le plus possible. Si le vendeur veut avoir le prix le plus élevé possible, mais qu’il peut attendre avant de recevoir la totalité, considérez une offre plus élevée avec une balance de prix de vente.

10. Attention à acheter avec une compagnie ou le rajout de et/ou ses désignés

Quand on est pas en offre multiple, je propose de mettre dans l’offre que vous achetez par le biais d’une compagnie ou que vous voulez avoir la flexibilité de rajouter un partenaire. En situation d’offres multiples, il est souvent plus simple, de mettre votre nom personnel comme acheteur. Si votre offre acceptée, on fera uune modification à l’offre pour corriger. Oui cela prend l’accord du vendeur, mais lorsque l’inspection est faite et que le financement est bouclé ou en voie de l’être, le vendeur ne s’objectera pas.

2 conseils

Il est important d’agir vite! Un immeuble vient d’être mis en vente sous Centris et il vous tente? Allez visiter l’extérieur. Observez si l’état des briques, des fondations, des fenêtres, des galeries et des rampes d’escaliers. Si la corniche est en mauvais état il est probable que le toit est âgé. J’aime discuter avec des locataires. Je me présente en mentionnant que je me cherche un logement et demande comment il trouve le secteur. En posant d’autres questions on peut évaluer s’ils aiment ou non vivre dans cet immeuble. Quand l’immeuble a besoin de beaucoup de rénovations, vous risquer d’en apprendre beaucoup! Analyser la rentabilité de l’immeuble rapidement avec votre courtier. Avec une «porte se sortie » comme la condition de visite vous laissera le temps de mieux analyser après l’offre.

Un autre conseil est de ne pas faire une offre de 24 heures lorsqu’il est indiqué que le vendeur désire prendre quelques jours avant de décider. Cette approche « aggressive » donne rarement des résultats. Le courtier doit la présenter au vendeur mais plus souvent qu’autrement la réponse est qu’ils vont vous demander une extension du délai d’acceptation de votre offre. Lorsqu’ils espèrent plusieurs offres, ils vont vouloir avoir un délai de 3 ou 4 jours après que l’immeuble soit à vendre pour analyser les offres. Cela permet d’avoir le plus grand nombre d’offres possibles. Idéalement une exigence que les offres soient ouvertes 72 heures devrait être inclus dans le contrat de courtage. J’apprécie de voir l’heure et la date de la présentation des offres dans la section du collaborateur sous Centris. Tout est plus clair.

Avez-vous les « munitions » pour gagner avec un prix « raisonnable » ?

Soyez mieux préparé et moins stressé !