Acheter une maison, condo, duplex, triplex ou quadruplex sans argent

1) Remise en argent

La majorité des banques offrent une remise en argent si, en contrepartie, vous acceptez de faire un emprunt à un taux d’intérêt plus élevé. Avant d’acheter vous obtenez une lettre de don d’un parent pour avoir la mise de fonds suffisante. Après la signature chez le notaire, la banque vous remettra un chèque d’au plus 5% à 7% du prêt. Vous pouvez décider de rembourser votre parent. Au lieu d’un don, vous pouvez utiliser un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle pour obtenir cette mise de fonds. Cependant la banque va tenir compte de cet emprunt dans ses calculs d’endettement.

Cette stratégie peut s’avérer avantageuse pour les propriétaires d’immeubles locatifs, puisque les intérêts des prêts hypothécaires sont déductibles d’impôt. Par contre cette remise est un avantage imposable. Investir en utilisant le moins d’argent possible, n’est-ce pas l’objectif de plusieurs investisseurs?

Critères de la banque

  • Avoir une bonne stabilité d’emploi

  • Avoir un bon historique de crédit

  • Avoir des économies pour couvrir les frais de notaire et la taxe de mutation (environ 1.5% du coût d’acquisition)

  • Vous qualifiez selon les normes de taux d’endettement du programme

  • La mise de fonds ne doit pas provenir d’un don

Mises en garde

  • Il faut s’assurer que vous n’avez pas l’intention d’annuler ce prêt avant la fin du terme de 5 ans. Sinon, en plus de la pénalité hypothécaire usuelle, la banque va vous exiger la portion que vous ne leur avez pas encore remboursé.

  • Un don est habituellement utilisable que pour un propriétaire occupant.

  • Une remise en général n’est pas permis s’il s’agit d’un financement dont le prêt est fait au nom d’une société par actions.

2) Analyse des flux de trésorerie (« cash flow »)

Lorsque vous détenez quelques plex, vous pouvez en acheter un autre sans argent en utilisant par exemple l’équité de vos immeubles. Cependant il est probable qu’à un certain stade vos ratios d’endettement se détérioré au point et que votre prêt soit refusé. Vous devriez considérer deux banques qui ont une approche différente des autres. Ici, le flux de trésorerie est tout simplement un calcul des revenus retenus par la banque, moins les dépenses tenus en compte par la banque, et moins les paiements hypothécaires. C’est un calcul primordial en financement commercial (pour les immeubles de 5 logements et plus par exemple), que ces banques appliquent pour les petits plex.

La banque Scotia tient en compte des flux de trésorerie de l’ensemble du parc immobilier. Elle prend 50% des revenus de loyers mais ne soustrait que les taxes comme dépenses. Les flux de trésorerie sera transféré vers les revenus ou dépenses personnelles de l’investisseur d’où l’atteinte possible de ses ratios personnels d’endettement. Si l’achat est bloqué parce que les ratios personnels sont trop élevés, une possibilité est de hausser le montant de mise de fonds pour rendre le flux de trésorerie positif et améliorer les ratios d’endettement personnel. Il n’est toutefois pas rare qu’un immeuble qui, payé à prix juste, avec une mise de fonds conventionnelle (au moins 20%), et des revenus locatifs au niveau du marché, offre une position neutre et donc pas d’effet sur les ratios d’endettement personnels. La banque Scotia accepte que ses clients détiennent jusqu’à 10 immeubles donc de fortes possibilités d’avoir plus d’immeuble à contribution positives que négatives.

À partir du troisième immeuble, la banque CIBC n’examine plus les ratios d’endettement personnel. Elle fait une analyse de flux monétaire. Elle tient en compte 100% des revenus de loyers. Elle soustrait comme dépenses non seulement les taxes mais elle a une grille interne pour toutes les autres dépenses (assurance, entretien et gestion). Elle finance si l’immeuble en question est rentable. Le ratio de couverture de dette (revenu net / paiement hypothécaire) doit être d’au moins 1,1. Elle limite le nombre d’immeubles à 10.

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