Local Commercial à Louer: Les 10 Clauses Importantes du Bail

La Régie du logement n’a pas juridiction sur les baux commerciaux.  Il n’existe pas de formulaire type pour ce genre de bail et toutes les clauses peuvent être négociées. Le propriétaire va probablement vous présenter un spécimen de bail qui l’avantage. Il est donc souhaitable que vous soyez représenté par un courtier immobilier qui est en mesure de concevoir et de négocier les clauses qui permettent de soutenir vos objectifs d’affaire et un avocat pour bien vous protéger au niveau des clauses normatives .

1. Durée du bail

La durée d’un bail commercial est habituellement négociée par tranches de 5 ans pour une durée variant généralement entre 5 à 15 ans. Il est généralement possible d’inclure une option de renouvellement afin de protéger son droit à l’échéance du bail – mais attention, toutes les clauses de renouvellement ne sont pas nécessairement aussi avantageuses que vous le croyez. . Consultez votre courtier spécialiste pour vous assurer non seulement que vos droits soient protégés lors de l’échéance du bail, mais que vous ne cédiez pas le gros bout du bâton pour donner plus de marge de manoeuvre au propriétaire lors du renouvellement

2. Loyer et types de baux

Le coût annuel du loyer est calculé en fonction de la superficie de l’espace commercial que vous occupez (20$ le pied carré par exemple). Le propriétaire pourrait ajouter au loyer les frais de fonctionnement, tels que les taxes, le chauffage et la climatisation, l’électricité, etc. Cela dit, il existe plusieurs façons de calculer le coût d’un loyer en fonction des divers types de baux:

Bail brut : Tous les frais sont compris dans le coût du loyer (mensuel fixe). Le propriétaire est responsable des dépenses relatives à l’exploitation du bâtiment (taxes, assurances, réparations, etc). 

Bail net : Les autres baux commerciaux qui ne sont pas bruts, sont forcément nets. Il en existe une variété, selon la proportion des frais payés par le locataire. Le coût du loyer comprend un loyer de base; à lequel on ajoute la partie proportionnelle (le pourcentage de l’espace loué par rapport à la totalité de l’immeuble) de certaines ou de la totalité des dépenses. Certains décriront ces baux par des termes comme double net, triple net, hypernet, etc. Comme ces termes sont galvaudés, c’est plus simple et clair de mentionner qu’est ce qui est inclus et qu’est ce qui n’est pas inclus.

Pour fins du calcul des loyers, à la superficie locative nécessaire à l’exercice des activités de votre entreprise, on ajoute généralement le pourcentage défini par la proportion des espaces communs de l’immeuble, tels les corridors, les halls d’entrée, les salles de bain, etc.

Il va sans dire que le loyer, les termes financiers et les incitatifs relèvent des conditions du marché ainsi que des priorités de chaque propriétaire. N’essayez pas de vous improviser comme expert du marché commercial – les enjeux sont trop importants. Ce marché est beaucoup plus complexe que le marché résidentiel et même les grands locataires les plus sophistiqués sont rares à négocier sans l’expertise d’un courtier spécialiste.

3. Services

Afin de comparer justement vos alternatives et avant la signature d’un bail commercial, il est important de connaître les services qui sont inclus ou non dans le loyer :

  • Électricité consommée dans les locaux loués

  • Chauffage, ventilation d’air et climatisation (CVAC)

  • Service de nettoyage des locaux loués

  • Sécurité

  • Déneigement et entretien paysager

  • Enlèvement des ordures

  • Stationnements

4. Améliorations locatives

Si vous souhaitez réaliser des améliorations locatives et installer des équipements, il est important de conclure une entente écrite concernant les travaux à effectuer. Cette entente devra comprendre la liste des travaux envisagés. Il est également important de bien définir au bail les améliorations locatives apportées à l’immeuble qui vous appartiendront au moment de quitter et celles qui devront demeurer sur place, ainsi que la responsabilité de l’enlèvement des améliorations le cas échéant. Plusieurs propriétaires offrent de faire ces travaux ou de verser au locataire une allocation monétaire dépendant de la durée envisagée.

5. Assurances

Le propriétaire maintient généralement en vigueur une police d’assurances qui couvre l’ensemble de l’immeuble. Les locataires doivent prendre une police d’assurance pour la responsabilité civile de l’entreprise ainsi que la responsabilité locative, pour les dommages, pour les sinistres à l’équipement et aux améliorations locatives et pour la perte d’exploitation. L’indemnité d’assurance sera en général payable au propriétaire.

6. Types d’activités

Si vous décidez de changer la nature de vos activités après la signature du bail, il est probable que vous deviez obtenir la permission du propriétaire pour effectuer les changements. Il est important de se renseigner avant la signature du bail commercial des restrictions concernant le type d’entreprises permises au sein de l’immeuble puisque cela pourrait limiter l’orientation et les possibilités d’expansion de votre entreprise. Parce qu’avant ou pendant la durée de votre bail le propriétaire pourrait donner une exclusivité par rapport à certaines utilisations dans l’immeuble, il est donc toujours important d’essayer de conclure une utilisation plus large par exemple, « pour fins de bureaux » au lieu de « fins d’un bureau de comptables ».

7. La résiliation du bail commercial

Pour rétablir l’équilibre et pour favoriser un climat de coopération, il est généralement préférable d’avoir recours à un exemple ou un modèle avec une clause de médiation-arbitrage. Dans l’éventualité où votre entreprise prenait de l’expansion ou encore si vous décidiez de déménager en cours de bail, il est possible que vous ayez à sous-louer votre local commercial. Il est donc approprié d’inclure une clause négociée favorablement sur le sujet lors de la négociation du bail. Il est important de vous assurer que le locataire qui désire reprendre votre local respecte les exigences du propriétaire donc il a lieu de la signature d’un sous-bail. Un courtier spécialisé peut aussi possiblement négocier une clause de résiliation avant l’échéance prévue de la durée et même de la diminution de la superficie.

8. Dépôt de sécurité, garantie bancaire, cautionnement personnel et hypothèque immobilière

À la signature du bail, le propriétaire exige un dépôt de sécurité qui varie habituellement entre un et trois mois de loyer. Dépendant des améliorations faites au nom du locataire ou des autres incitatifs, il pourrait exiger une garantie bancaire (par exemple une lettre de crédit) qui pourrait être négociée de sorte à diminuer graduellement avant la date du renouvellement. Le propriétaire peut aussi demander un cautionnement de la part des administrateurs ou des dirigeants de la société, qui s’engagent alors à assumer personnellement les obligations du locataire, si celui-ci ne peut les respecter. Il pourrait également souhaiter prendre une hypothèque mobilière sur les biens qui sont sur les lieux. 

9. Publication du bail

Un nouveau propriétaire se portant acquéreur de l’immeuble pourrait aviser par écrit un locataire dans les 6 mois suivant l’achat de l’immeuble que le bail sera résilié dans les douze mois suivant l’acquisition de l’immeuble. Ceci est un droit prévu par le code civil. La publication du bail au registre foncier permet d’éviter la résiliation du bail par un propriétaire.

10. Droit d’exclusivité

Les locataires ne doivent pas se gêner pour exiger un droit d’exclusivité afin de protéger leur marché dans un centre commercial. Un locataire s’assure ainsi que des concurrents directs ne s’établiront pas sous le même toit.

1er BONUS : Négociation d’un bail

Souvent la meilleure façon de négocier pour le futur locataire est de rédiger une lettre d’intention destinée au propriétaire de l’espace commercial convoité. Il s’agit d’un bref document mentionnant que suite aux discussions préliminaires qui ont été tenues, le futur locataire envisage de faire une offre de location et contient les termes, prix et certaines conditions. Un courtier spécialisé est en mesure de rédiger une offre de location très détaillé énumérant non seulement les conditions selon lesquelles le locataire accepterait de louer les locaux, mais incluant des droits et des options conçus spécialement de sorte qu’ils soutiennent les objectifs d’affaire spécifiques à chaque locataire. Le courtier adressera à même cette offre plusieurs articles du bail type du propriétaire. La révision du bail en conformité avec les termes et conditions de l’offre qui est intervenue se fera suite cette entente.

2e BONUS : Vérification diligente

Ne signez pas trop rapidement, assurez-vous que votre local répond à vos besoins. Soyez prêt à négocier et n’hésitez pas à refuser certaines modalités. Obtenez toujours les décisions et les changements par écrit. Un accord verbal pourrait ne pas tenir devant les tribunaux. Avant de louer, il est toujours préférable de procéder à une vérification diligente : état du bâtiment, titres légaux, comptes de taxes municipales en règle, zonage, etc. La vérification diligente englobe aussi bien le bâtiment proprement dit que son propriétaire. Un courtier expérimenté sera aussi en mesure de vous conseiller lesquelles propriétaires ont la meilleure réputation et offre le meilleur service auprès de ses locataires. Il est trop tard un fois que l’on soit engagés au bail !

3e BONUS : Spécimen de bail

Bien que presque tous les propriétaires proposeront leur modèle de bail, il appartient à ce dernier de le fournir sans frais. C’est au locataire toutefois de payer pour ses propres conseils légaux. C’est tentant de procéder sans l’aide d’un avocat afin d’économiser. L’introduction de modifications sans le recours à un avocat peut créer des incohérences favorisant les divergences dans la compréhension des parties et favoriser les litiges. Si vous voulez économiser sur les frais légaux, commencez par utiliser les services d’un courtier spécialisé qui saura rédiger une offre à votre avantage suite à la révision du bail type du propriétaire. Ceci évitera à votre avocat d’avoir à négocier plusieurs termes et conditions par la suite. Vous ferez une transaction d’affaire tout à votre avantage et l’avocat vous coûtera moins cher !

Attention! Sur internet il y a plusieurs spécimens de baux de France. Bien vous assurer que le spécimen que vous consultez est de source québécoise. À titre d’exemple, voici une version simple d’un spécimen de bail. Pour une transaction importante et pour mieux protéger les deux parties, le bail doit contenir plusieurs autres clauses. Mon spécimen de contrat a 65 pages.

http://www.localalouer.ca/administration/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/Bail-commercial .pdf

Merci à mon collègue François Brosseau http://fbrosseau.com/ , expert en négociation de bail commercial pour locataires depuis plus de 30 ans, pour avoir révisé cet article.

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