10 Raisons de Prendre un Taux Hypothécaire Variable

Selon une enquête de la firme de recherche Léger menée en 2015 pour la fédération des chambres immobilières du Québec, 75% des acheteurs optent pour un taux fixe. Vous êtes un investisseur et vous savez gérer des risques? Vous êtes prêt à ne pas vous laisser influencer par des propos inexacts (mythes) qui laissent croire que les taux variables sont plus risqués qu’ils le sont en réalité? Oubliez cette statistique et prenez un taux variable si vous y avez droit. Cet article vous démontrera que le risque additionnel en vaut le coût.

Comment sont déterminés les taux?

Le taux variable fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Les taux hypothécaires fixes à 5 ans sont principalement influencés par le taux de rendement des obligations du Canada de 5 ans. Ces fonds proviennent majoritairement des dépôts des épargnants et ceux-ci doivent offrir une rémunération compétitive par rapport aux obligations du gouvernement canadien qui constituent le produit financier similaire de référence. L’autre partie des fonds est empruntée sur le marché des obligations hypothécaires (des titres adossés à des créances hypothécaires assurées). Ces obligations hypothécaires sont des produits financiers similaires aux obligations du gouvernement canadien, tant en termes de liquidité que de risque de défaut (tous deux garantis par le gouvernement canadien et cotés AAA). L’évolution du rendement des obligations hypothécaires dépend donc sensiblement des mêmes forces que celles des obligations gouvernementales. Pour preuve, il existe une corrélation positive quasiment parfaite entre les taux hypothécaires et les taux de rendement obligataires de même échéance.

Risques du taux variable

Le Dr Moshe Milevsky, professeur agrégé en finances de l’Université York, en utilisant les taux d’intérêt hypothécaires de 1950 à 2007, conclut que les taux variables ont été le bon choix dans 90% des cas. Les consommateurs auraient économisé en moyenne 20 000$ en versements d’intérêts sur une période de 15 ans par tranche d’hypothèque de 100 000$. On peut conclure que pour le taux variable n’est pas forcément synonyme de risque accru.

Mythe : Les paiements hypothécaires avec un taux variable fluctuent. Malgré un taux variable, il est possible de fixer les paiements pendants pendant 3 ou 5 ans, basé sur le taux variable de départ. En cas de hausse du taux, c’est le remboursement en capital qui diminue, et non pas le paiement qui augmente.

Mythe : Si les taux montant vous allez être perdants si vous avez choisi un taux variable. La plupart des institutions financières vont vous permettre de convertir votre taux variable au taux fixe du moment pour le restant du terme. Profitez d’un taux plus bas maintenant et gardez en tête que vous pouvez convertir en fixe plus tard si les taux montent.

Les taux vont-ils demeurer bas?

Difficile de prédire l’avenir avec certitude. Depuis 1991, la Banque du Canada a adopté une politique monétaire de ciblage de l’inflation. Celle-ci vise depuis le maintien d’un taux d’inflation autour de 2 %, soit la médiane des limites de la fourchette cible établie à 1 % et 3 %. De plus, la gestion rigoureuse de la dette canadienne a également eu un impact durable sur les taux de rendement obligataires et hypothécaires canadiens. Tant que cette politique monétaire est en place, et tant qu’il n’y ait pas une reprise économique débridée qui ferait hausser l’inflation, personne prévoie que les taux vont remonter à des niveaux très élevé. Depuis 9 ans j’entends des prédictions (erronées) de hausse de taux, mais le niveau de hausse est de l’ordre de 1% à 2% seulement en général.

Le calcul de la pénalité

Il existe deux formules pour calculer l’indemnité à verser:

• L’équivalent de 3 mois d’intérêts
• L’écart entre le taux en vigueur à la signature et le taux au moment de vous libérer de l’hypothèque, appliqué pour toute la période restante.

Pour un taux fixe, la pénalité est le plus plus élevé des deux. La majorité des prêteurs n’utilisent pas le taux négocié de l’hypothèque, mais plutôt le taux affiché au moment de la signature qui est facilement deux points de pourcentage au-dessus du taux négocié pour un terme de cinq ans. Si le taux varie pas le prêteur ne subit pas de pertes et donc cette pénalité est déraisonnable. Elle devrait être enlevée comme cela a été.fait aux États-Unis. Pour un taux variable, la pénalité est de 3 mois d’intérêts. S’il est possible que vous refinancer ou annuler l’hypothèque avant la fin du terme, le chois d’un taux variable s’impose.

Le taux fixe contient une prime de risque. C’est bien pour un premier acheteur qui veut dormir tranquille. Un investisseur sait gérer beaucoup de risques. Il préfère garder cette prime dans ses poches et convertir à un taux fixe si les taux montent ou que la conjoncture économique l’inquiète.

Affirmations

1. N’oubliez pas que le taux directeur de la Banque du Canada ne fluctue pas beaucoup.
2. L’impact de variation de taux n’est pas dramatique pour un investisseur. Pour un logement que vous n’habitez pas, l’intérêt est déductible. Donc une économie avant impôt de 0,5% ne sera que d’environ 0,25% après impôt.
3. Pour un multilogement, le taux variable est très intéressant mais applicable seulement à un financement conventionnel.
4. Ne tentez pas de prédire si les taux vont baisser ou monter. Même les experts ont peu de succès à ce jeu. Analysez plutôt votre tolérance aux risques.
5. La formule de pénalité pour un taux variable est plus avantageuse.
6. Si vous avez une bonne tolérance aux fluctuations de taux sur le marché, et que vous avez la capacité financière d’absorber l’impact, optez pour un taux variable.
7. Si vous avez une très faible tolérance aux fluctuations de taux sur le marché, et si vous ne prévoyez pas vendre votre propriété à court terme, ou la refinancer, optez pour un taux fixe 5 ans.
8. Si dans les 50 dernières années les taux variable a été le meilleur choix dans 90% des cas, pourquoi hésiter?
9. Il n’y a pas que le taux. Bien vérifier les autres clauses : demandez si le prêt hypothécaire est transférable, s’il offre des privilèges de paiement anticipé, si un « prêt rénovations » est offert, etc.
10. Pour un taux variable, optez pour un produit qui fixe les paiements et vérifiez bien les termes de la clause vous permettant de convertir en un taux fixe.

Quand opter pour un taux fixe

Pour un multilogement, SCHL demande à avoir un taux fixe sur 5 ans (3 ans si l’emprunteur est financièrement très solide). Pour le commercial et semi-commercial, les banques n’offrent pas de taux variables intéressants. Moi, mes projets sont variables, et vous? Êtes-vous au beau fixe?