Le Rôle du Courtier Immobilier

protect-rental-propertiesQue l’investisseur débute ou qu’il soit expérimenté, il y de nombreux avantages d’être accompagné dans une transaction par un courtier immobilier. J’’adore être un courtier immobilier et que je trouve que c’est noble et gratifiant d’aider des clients et de réaliser leurs rêves. Les juges ont aussi une haute opinion du rôle des courtiers immobiliers.

Opinion des juges

Cet article m’a été inspiré à la lecture de l’excellent livre de maître Alexandre Dumas (Le Droit du Courtage Immobilier au Québec, 2017, Wilson & Lafleur).

Dans l’arrêt Fournier c. Giguère en 1984 :

« D’ailleurs, le rôle du courtier en immeubles se limite-t-il à trouver un acheteur? Je ne le crois pas. Il ne faut pas oublier que c’est le courtier qui est l’expert en la matière et le client n’a souvent d’autres ressources que de se fier à ses recommandations quant au prix qu’il peut demander et quant à la qualité de l’acheteur éventuel. Si le courtier en immeubles se veut un professionnel de statut, il ne peut être qu’un simple chercheur d’acheteurs. »

La décision Papineau c. Sigouin de la cour du Québec en 1994 est souvent citée dans la jurisprudence :

« Un courtier immobilier qui reçoit des honoraires importants (…) pour représenter un client dans la négociation relative à la vente d’un immeuble ne peut se contenter de faire exécuter la plus grande partie du travail par son client. (…) Le courtier immobilier est un spécialiste en immeubles. Il a l’obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction. Le courtier doit s’assurer des caractéristiques de l’immeuble qu’il propose en vente, de ses qualités et de ses défauts. Il doit faire plus qu’une courte visite de l’immeuble. Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n’est pas un expert en la matière. »

Les juges considèrent un courtier immobilier comme un expert en son domaine et il doit avoir un bon niveau de connaissance dans tous les domaines, sans avoir le niveau de compétence des spécialistes tels que ’un notaire, inspecteur, évaluateur, etc.

– Un courtier n’est pas un expert en droit, mais on doit s’attendre à ce qu’il ait suffisamment de connaissances pour détecter les cas susceptibles d’être problématique. Par exemple, lors d’un achat en indivision, il doit mentionner que la reprise de logement est pas permise, sauf exception.

– En fiscalité pour un investisseur, il est souhaitable de briser les mythes persistants pour bien aiguillonner les clients au début. Au moment propice, il leur référera à un fiscaliste expérimenté.

– Lors de la première visite, un courtier immobilier devrait pouvoir déceler des défauts majeurs ou structurels à un immeuble: oeil de bœuf, fissures, fenêtres à remplacer, taux d’humidité élevé, etc. 

– Un courtier immobilier devrait avoir une bonne connaissance du financement : mise de fonds minimum, calcul de la valeur économique, etc. Ainsi il saura bien orienter son client.

La liste d’exemples pourrait être plus longue. Mais vous comprendrez l’importance qu’un courtier ait une connaissance générale de tous les sujets reliés à l’immobilier. Le courtier devrait vous recommander les professionnels compétents à consulter : inspecteurs, avocats, notaires, courtiers hypothécaires, fiscalistes, etc.

Obligation de vérification et de renseignement

Un courtier immobilier commet une faute s’il omet de dénoncer à l’acheteur un élément essentiel conduisant à une perte de droits acquis. Dans Law-Kam Cio c. Gakovic en 2015, la courtière avait omis de révéler à l’acheteur d’un immeuble, qui voulait y ouvrir un commerce, que la vendeuse avait depuis deux ans cessé d’exploiter le sien à cet endroit, ce qui avait entraîné la perte des droits acquis.

Dans Gagnon c. Ouellette en 2014, une courtière avait transmis aux acheteurs une déclaration du vendeur qu’elle savait erronée. Elle a donc été tenus responsable solidairement avec les vendeurs des dommages subis par les acheteurs.

Loi sur le courtage immobilier

Le courtier immobilier vous accompagne tout au long de votre transaction et devra veiller à ce que toutes les opérations requises soient effectuées conformément à la loi sur le courtage immobilier et aux règlements qui s’y rattachent. Le courtier immobilier possède les outils et l’expertise afin :

  1. de repérer l’immeuble répondant aux besoins de l’acheteur;
  2. de bien représenter le vendeur face à tout acheteur;
  3. d’agir comme négociateur et faciliter la communication entre les parties;
  4. d’œuvrer à titre de conseiller pour vous aider à cerner vos besoins et à compléter votre transaction immobilière avec succès.

Le courtier remplit les exigences de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, contribue au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier et souscrit une assurance responsabilité professionnelle. Il porte la responsabilité de la transaction immobilière.

Obligation de vérification

Le courtier doit vérifier l’exactitude des renseignements figurant à la fiche descriptive de l’immeuble. Voici quelques exemples d’informations qu’il doit vérifier :

  • exactitude des coûts d’énergie et des taxes
  • conformité des logements
  • les baux
  • rénovations importantes
  • servitudes
  • limitations de droit public
  • informations au registre foncier
  • avis de non-conformité émis par la municipalité

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