Dans son étude de décembre 20181, la SCHL indiquait que la proportion d’investisseurs dans les très grandes tours de copropriétés neuves de 300 unités et plus au centre-ville de Montréal était de 57 %!!! Comment expliquer que tant d’investisseurs achètent un condo neuf à Montréal ?

 

Avant de discuter des avantages d’investir, je trouve qu’il est important de faire deux mises en garde. Premièrement, il faut toujours vérifier si la déclaration de copropriété permet la location et sous quelles conditions. Dans la plupart des cas, aucune location de moins de 6 mois n’est permise. Il se peut que le propriétaire doit fournir au syndicat : la date du début et de la fin de la location, les coordonnées du ou des locataires, une copie de l’assurance responsabilité-civile du locataire et une déclaration du locataire certifiant qu’une copie de la déclaration de copropriété et des règlements de l’immeuble lui ont été remis et un engagement à respecter ces documents.

Deuxièmement, plusieurs entrepreneurs ont tendance à abaisser les frais de condos au-delà du coût réel lors du budget initial, afin de réduire au maximum les frais de condos. Souvent, les frais de condos subissent donc de forte hausse dans les années suivantes. Presque tous les entrepreneurs vont mettent que le légal minimum de 5% des frais de condos comme fonds de prévoyance. Avec le temps il faut en général le hausser à un niveau plus tel que 10 à 15%. Ceci a un impact significatif sur la rentabilité si ce n’est pas tenu compte à l’achat. Le projet de loi 16 présenté en début avril 2019 va forcer les syndicats de copropriété à tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et d’éviter que le fonds de prévoyance soit sous-provisionné.

1) Cash-flow positif

Dans le contexte d’aujourd’hui, il est difficile d’avoir un cash flow positif avec un projet neuf, 20% de mise de fond à cause des prix assez élevés des projets neufs du centre-ville de Montréal. Dans son étude de décembre 2018, la SCHL assume une mise de fonds minimale de 20% alors que beaucoup de ces investisseurs font une mise de fonds supérieure. Le cash-flow est donc dans les faits plus élevé, mais le rendement sur l’investissement est bas. Ces investisseurs recherchent avant tout un rendement sécuritaire et pas nécessairement un niveau de rendement aussi élevé que ceux qui investissent dans d’autres types d’investissement immobilier. Ce sont souvent des professionnels avec des liquidités importantes et qui ne veulent pas investir à la bourse.

Plusieurs investisseurs à succès achètent sur plan, pendant que le promoteur fait un prix de démarrage. En revanche, avoir un cash-flow légèrement négatif est peut-être pas si dramatique que ça. Si le manque de cash-flow est couvert par la capitalisation, et que le projet se trouve dans un quartier en demande, le profit sera plutôt fait à la revente ou au refinancement.

condo tableau 4

Pour obtenir le meilleur résultat financier possible, le premier critère dans votre choix est de trouver un condo avec un excellent emplacement. Vous allez économiser en achetant un condo avec une petite superficie et vous devriez obtenir un loyer élevé. Un locataire va accepter plus facilement qu’un propriétaire que la superficie soit moindre que 600 pieds carrés. Acheter seulement d’un promoteur reconnu pour la qualité de ses immeubles qu’il a construit dans le passé.

2) Forte demande

La demande locative est élevée et demeurera soutenue. Trouver un locataire est relativement facile. Les locataires apprécient des aires communes telles que piscine, salle de gym, terrasse et BBQ urbain.

3) Les condos gagnent en valeur

Il y a eu des hausses de prix élevées ces dernières années. Nul doute que cela attire plusieurs investisseurs. Il faut être conscient que la plus-value est incertaine dans le futur. Mais si vous détenez un condo pour de nombreuses années vous pouvez être confiant d’avoir une plus-value annuelle moyenne positive.

4) Moins d’effort requis

À titre de propriétaire, il y aura un minimum de maintenance et d’entretien puisque la plupart des problèmes de gestion et d’entretien sont généralement assurés par le syndicat des copropriétaires. Avec un condo neuf, vous avez un logement construit avec des matériaux de qualité supérieure et à aires ouvertes. Si vous achetez un plex ou un multilogement usagé, vous aurez probablement plusieurs logements à rénover, voire des problèmes structurels à régler.

5) Flexibilité quant à l’emplacement

Les locataires veulent souvent être dans un quartier prisé près de bons restaurants et bars, du quartier des spectacles, des sites cyclables, parcs et de leur lieu de travail au centre-ville. Plusieurs projets sont situés dans des quartiers recherchés. Trouver un immeuble à revenus dans ces quartiers est plus difficile.

6) Déductions fiscales

Tout comme un autre investissement immobilier, plusieurs dépenses peuvent être déduits de votre revenu, y compris les intérêts sur les paiements hypothécaires, les frais de condo, l’amortissement, les réparations, un bureau à domicile utilisé aux fins de la gestion de la propriété, les assurances, les honoraires professionnels etc.

7) Dans les 5 premières années, le locataire ne peut refuser l’augmentation de loyer au renouvellement. Sa seule option est de quitter.

8) Diversification de votre portefeuille

Un investisseur qui recherche le moins de gestion possible, un condo locatif est une excellente catégorie d’actifs qui complémente bien les actions, obligations et autres placements.

9) Possibilité de louer meublé à moyen ou court terme

Il y a une demande pour un condo où tout est inclus, y compris la vaisselle et les draps, pour un travailleur étranger qui séjourne à Montréal que pour quelques mois par exemple. Il y a peu de condos qui peuvent être loués légalement en courte durée.

10) Pour y vivre plus tard

Ceux qui achètent du neuf ont peut-être aussi comme objectif d’acheter un condo pour y habiter plus tard, donc ils le louent en attendant. L’avantage d’acheter du neuf dans ce cas, c’est d’avoir le choix de l’emplacement et surtout de pouvoir configurer son condo neuf à son goût (choix des matériaux et potentiellement reconfiguration de la division intérieure). La moitié des locataires sont des célibataires. Lorsqu’ils commencent à vivre en couple ou qu’ils déménagent pour une autre raison, plusieurs vont conserver leur condo et le louer.

Remerciements

J’ai beaucoup apprécié que mes amis Hervé Thu et Jean-Sébastien Lebel révisent cet article et qu’ils y apportent plusieurs améliorations. Hervé et Jean-Sébastien investissent avec succès en condos locatifs et j’admire leur expertise. Hervé est propriétaire de HT Capital Privé et Jean-Sébastien de Entretien Condo Net   

 

1 Le marché sous la loupe, Marché des investisseurs dans les très grands immeubles de copropriétés du centre-ville de Montréal, décembre 2018.

Publié par :Jean Sasseville

Courtier immobilier résidentiel et commercial, vous conseiller, vous guider tout au long du processus d’achat d'un immeuble rentable, trouver des solutions et vous donner les résultats que vous désirez est mon objectif. Contactez moi pour une rencontre sans engagement de votre part au 438-394-5314, à jean.sasseville@gmail.com ou sur facebook.

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