10 raisons expliquant la pénurie de logements en 2019

Le taux d’inoccupation des logements se situe à seulement 1,9 % à Montréal, alors qu’il était de 3,9 %, à l’automne 2016. Le taux est autour de 0,5% dans certains quartiers centraux en demande. On n’a pas vu des taux d’inoccupation aussi bas depuis 2003. La pénurie est particulièrement présente pour les logements de 3 chambres et plus.

Quelles sont les causes ?

1. Le dynamisme du marché du travail et la création d’emplois
2. L’augmentation du solde migratoire, ainsi que les travailleurs et étudiants étrangers
3. Les prix élevés des immeubles et le « stress test » qui retarde l’accès à la propriété pour les jeunes ménages
4. La tendance de plusieurs québécois à vivre seuls
5. Le bas niveau de construction de logements sociaux
6. La location de type Airbnb qui a retiré du marché des logements pour les locataires
7. La croissance du nombre de ménages de 75 ans et plus a contribué à soutenir le marché locatif car, en vieillissant, certains ménages propriétaires vendent et redeviennent locataires
8. La rénovation est pénalisée par la méthode de fixation de loyer actuelle, qui n’offre qu’un retour sur investissement après 37 ans
9. Les coûts des terrains et les coûts de construction ont augmenté
10. Des logements sont repris par des propriétaires occupants pour y loger leur famille ou sont convertis en copropriétés

Écart entre les loyers moyens et ceux qui sont encore à louer en ligne

La SCHL calcule la le loyer moyen de tous les logements. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) estime qu’en moyenne, les loyers à louer sur le Web sont 28% plus chers que les données officielles. Le RCLALQ a scruté quelque 1000 annonces sur le site de petites annonces classées Kijiji entre le 18 mars et le 11 juin dernier. À Montréal, un logement moyen coûte 1193$ sur cette plateforme, alors que la SCHL l’estime à 796$. Idem pour les logements de trois logements et plus, où Kijiji affiche une moyenne de 1573$, alors que la SCHL enregistre à peine plus de 1000$. Les studios et les plus petits logements suivent la même logique ; l’écart entre les données virtuelles et réelles sont de 173$ et de 338$.

Les logements sont abordables

Ce graphique montre que les loyers moyens ont augmenté de 59% de 1996 à 2017 alors que le revenu après impôt a augmenté de 83%. Le loyer moyen d’un 4 ½ au Québec était de 775 $ en octobre 2018, comparativement à 1224 $ pour la moyenne des 9 autres provinces canadiennes.

source : CORPIQ

Que va t’il se passer ?

Au moins 110 ménages montréalais n’avaient toujours pas trouvé de toit, à trois jours de la traditionnelle journée de déménagement du 1er juillet 2019. La ville de Montréal se fait rassurante et déclare qu’elle a pris des mesures d’urgence pour les prendre en charge. De ces 110 ménages, 48 sont considérés comme étant à faible revenu. Ils sont accompagnés par l’Office municipal d’habitation.

Le 5 juin 2019, le gouvernement québécois a modifié les règlements de la loi sur l’hébergement touristique. Sur le Plateau Mont-Royal, environ 5 % du parc de logements est réservé aux touristes. 97% de ces locations Airbnb sont illégales et la vaste majorité vont devoir fermer cet automne selon moi.

En novembre 2017, le gouvernement fédéral a proposé une stratégie nationale sur le logement qui prévoit du financement pour la construction de logements communautaires et abordables. Depuis cette annonce, neuf provinces et territoires ont signé une entente avec le gouvernement canadien. Le Québec a pas encore signé une entente.

La construction de logements neufs atteint des sommets historiques, mais il y en a peu pour ceux à revenus modiques et pour les grandes familles. À partir de 2021, tous les projets immobiliers d’envergure comprendront dorénavant 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux.

Le marché du logement est à l’équilibre lorsque le taux d’inoccupation est autour de 3%. Le graphique ici-bas montre que le marché était en faveur des locataires dans les années 1990s et en faveur des propriétaires en 2001-2003. Combien d’années va t’on avoir des bas taux d’inoccupation? Les experts débattront sûrement dans les prochains mois et plusieurs mesures correctives seront proposées.

Il est très difficile de prédire les cycles du marché car de nombreux facteurs entrent en jeu. À la base le marché bouge selon l’offre et la demande. Du côté de la demande, il y a des facteurs démographiques qui déterminent le nombre de locataires et des facteurs économiques qui influencent leur situation financière. Plus le marché locatif permet aux propriétaires d’ajuster le loyer au prix du marché, plus l’offre sera grande. La construction de logements à prix abordables dépend de d’incitatifs gouvernementaux.

Source : IRIS, billet du 9 avril 2019, « LOGEMENT : UNE CRISE À VENIR ? »

Une réforme de la régie du logement

En avril 2019, un projet de loi a été déposé visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement (dont la réduction des délais d’audience) et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec.

La CORPIQ propose deux mesures modérées et souhaitables. Participez à cette pétition: https://www.corpiq.com/fr/marche-enjeux/134-parce-que-l-etat-des-logements-locatifs-au-quebec-ca-compte/