Flambée des loyers marchand à Montréal

Une contribution spéciale de Dany Di Vincenzo

Contexte:

Il s’en est dit des choses sur le marché du logement dans les dernières semaines, entre autre sur la flambée des prix. Par exemple, la RCLALQ a dévoilé une enquête sur le prix des loyers.

Voici la situation du premier semestre de la présente année pour l’île de Montréal.

• du 1er janvier au 30 juin 2019
• totaux pondérés
• appartements de type condo exclus

→ En lien avec l’écart entre le loyer marchand et celui de la SCHL…

Le sujet du logement à Montréal a fait couler pas mal d’encre jusqu’à présent cette année, et avec raison. Certains parle même de crise du logement. Jean Sasseville a récemment écrit un très bon article énumérant les 10 raisons expliquant la pénurie du logement

On aurait pu y ajouter la situation des HLM sur l’île, qui n’aide guère le problème de logement (pour le rappel, plusieurs unités presque abandonnées sont vacantes). Il est également bon de rajouter que l’offre de logement s’estompe en 2e moitié d’année, ce qui contribue généralement à une hausse des loyers. Cette situation fut observable lors des deux 2 dernières années, mais surtout pour 2018. On y reviendra plus tard.

Le loyer marchand et le loyer négocié : une différence majeure !

Toujours dans le dernier article de Jean Sasseville, les différences notables entre le loyer moyen calculé par la SCHL et celui calculé à partir de l’étude de la RCLALQ ont été évoquées. Regardons de plus près les 2 parties. Le loyer marchand est bien au-dessus de celui affiché par la Société d’État. La SCHL calcule le prix moyen de tous les logements alors que le prix marchand est le prix des loyers qui viennent d’être loués. Il y aura toujours un écart entre ces deux valeurs. Plusieurs propriétaires sont d’ailleurs pénalisés au refinancement à cause de cette situation, ce qui n’aide guère le marché immobilier. Ceci étant dit, l’échantillon de la RCLALQ est quant à lui plutôt faible pour donner un portrait fiable de la situation réelle du marché locatif montréalais. De plus, il aurait matière à réflexion sur la qualité des données puisque le loyer moyen est anormalement élevé…

Le loyer moyen proposé par Zipplex

Tournons-nous donc vers les données de  Zipplex , une application web spécialisée dans le loyer marchand et véritable référence en la matière. Basé sur plus de 33 000 données de logement depuis le début de l’année 2019, l’outil nous propose un loyer marchand moyen s’élevant à 1018 $. On se situe donc entre les deux loyers évoqués précédemment. Bien sûr, la réalité est différente de secteur en secteur, mais généralement parlant, il devient de plus en plus rare de trouver un 4 1/2 pour moins de 1000 $.

Le loyer en hausse cyclique

Comme nous en avons fait part en début d’article, le prix moyen des logement à littéralement explosé en 2018 pour atteindre pour la première fois la barre des 1000$ pour la métropole. Certes, ce qui peut sembler en apparence très élevé, est plutôt conservateur si l’on regarde les moyennes enregistrées dans les autres grands marchés locatifs canadiens. En se basant sur les statistiques offertes dans le premier rapport de marché de Zipplex, on parle d’une hausse annuelle de 12.65% en 2018, dont un impressionnant 12.4% au 2e semestre (11.66% au 3e trimestre). En 2017, bien que les valeurs aient été plus faibles, la tendance a elle été la même : Des prix relativement stables en première moitié d’année, qui ont finalement augmenté après la date iconique du 1er juillet.

Maintenant, surveillons ce qu’adviendra du 2e semestre de 2019 !