Le taux d’inoccupation à Montréal est passé de 1.9% en 2018 à 1.5 % en 2019, son plus bas niveau en 15 ans. On craint une pénurie de logement pour le 1er juillet 2020. «L’heure est à l’urgence. Tout doit être déployé, à même la Ville de Montréal, mais aussi et surtout au niveau des deux paliers de gouvernement supérieurs pour nous aider à loger tout le monde, et ça, ça passe par des sources de financement», a commenté récemment la mairesse de Montréal, Mme Valérie Plante.
La pénurie grandissante de logements a un impact important sur les 27 % des moins bien nantis qui consacrent plus que 30 % de leur revenu pour se loger. Les gouvernements veulent construire plus de logements sociaux. C’est excellent mais cela n’aura pas un effet immédiat.
Comment peut-on offrir plus de logements rapidement?
1) Tout d’abord, rappelons une mesure qui va entrer en vigueur le 1er mai 2020. Plus de 10,000 locations Airbnb à Montréal sont illégales et vont devoir cesser. Un changement à la loi sur l’hébergement touristique obligera tous les locateurs Airbnb à publier un numéro d’enregistrement sur leur annonce. Le 1er mai, Airbnb va enlever les annonces qui n’ont pas de numéro d’enregistrement. Les amendements à la loi permettront à Revenu Québec à émettre plus facilement des amendes aux locations illégales.
2) Il y a plusieurs sous-sols, avec des plafonds à 2,1 mètres et plus et des fenêtres sécuritaires. Dans la majorité des arrondissements à Montréal, il faut que ce soit un demi-sous-sol pour pouvoir ajouter un logement. Si on enlèverait cette exigence, des milliers de logements pourraient être construits.
3) Dans plusieurs rues, les locaux commerciaux ne peuvent être convertis en logements résidentiels. Le besoin de locaux commerciaux est moindre qu’avant. Les habitudes des consommateurs ont changé. De plus en plus, ils achètent plus par internet et vont dans des centres d’achat en banlieue. Je suggère de réviser le zonage pour permettre dans certains endroits la conversion d’un local commercial en résidentiel.
4) Il est souhaitable que les logements disponibles soient en bon état. À la fin du bail, plus d’un tiers des logements sont remis sales ou en mauvais état. On ne parle pas de saccage mais de logements qui auraient été en bon état si le locataire avait un dépôt à récupérer. Pour la plupart des locataires le fait d’avoir un dépôt d’argent à récupérer les incitera à ce que logement soit en bon état. Ce logement sera disponible donc immédiatement disponible pour un nouveau locataire, et non 1 ou 2 mois plus tard.
5) Les propriétaires sont nombreux à vouloir faire des travaux majeurs mais avec la méthode actuelle de calcul d’augmentation de loyer, le retour sur investissement est sur plus de 35 ans. Comment peut-on s’attendre que les propriétaires investissent dans ces conditions?
N’oublions pas que le marché du logement à Montréal est relativement abordable. Pour un 4 ½, on paye en moyenne 855 $ par mois à Montréal, soit près de la moitié d’un logement équivalent à Toronto ou à Vancouver. La seule région métropolitaine hors Québec qui a des loyers inférieurs à Montréal est Saint John, au Nouveau-Brunswick.
Il est facile de monter les montréalais les uns contre les autres: riches contre pauvres, propriétaires contre locataires, profiteurs contre victimes etc. Désigner les propriétaires comme boucs émissaires permet de justifier une limitation toujours plus grande de la liberté de propriété. Tous ne sont pas des profiteurs. La majorité sont des citoyens sans grande fortune personnelle qui ont simplement saisi une opportunité pour améliorer leur quotidien. L’entreprenariat à petite échelle ne doit pas être brimée mais réguler. Ne pas inciter les propriétaires à rénover est une bombe à retardement. C’est laisser notre parc immobilier mal vieillir.
La Chine vient de construire en 10 jours un hôpital. Peut-on rajouter des logements d’ici le 1er juillet? La pénurie de logements peut être une occasion de revoir de notre façon de faire. Pour les différents paliers de gouvernement, trouver un juste équilibre est difficile. Continuer d’avoir des loyers relativement abordables, éviter des hausses trop importantes de loyer mais aussi encourager le marché privé à offrir plus de logements en bon état est un défi. Cela va prendre une concertation entre les paliers de gouvernement, et un courage politique, pour régler les vrais problèmes. Cherchons des solutions où les locataires et les propriétaires sont gagnants.
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