Le taux global d’actualisation (TGA) est un concept simple et couramment utilisé pour analyser un multilogement. Le TGA est tout simplement le revenu net normalisé (RNN) divisé par le prix payé. À un prix de $1M, le TGA d’un cinqplex avec un RNN de $50k est $50,000 / $1,000,000 = 5%.

Il est important de bien comprendre que le TGA ne tient pas compte adéquatement de 5 facteurs importants:

1. Effet de levier

En général, plus il y a un effet de levier (une hypothèque élevée) plus le rendement sera élevé. Le TGA lui suppose aucun levier. C’est le rendement si l’immeuble a été acheté comptant. Ainsi, il est plus facile de comparer les TGA de plusieurs immeubles.

2. Secteur

Les TGA varient selon les secteurs. Les TGA à Montréal sont en général plus bas que ceux en province.

3. Valeur de revente

Un cinqplex a été acheté $1M et a un RNN de $60k. Sa valeur de revente est de $1.1M dans 5 ans. Un autre cinqplex de $1M a un RNN de $40k. Contrairement au premier, il y a un fort potentiel d’augmentation du RNN (rénovations pour augmenter les loyers, baisse de certaines dépenses, etc) et sa valeur de revente est estimée à $1.5M. Pas besoin d’être très doué en maths pour comprendre que le gain supérieur à la vente pour le second cinqplex est beaucoup plus important que les cash flow supérieurs obtenus avec le RNN plus élevé du premier cinqplex. Se limiter à comparer les TGA de 6% et 4% serait ici très trompeur.

4. Rénovations

Vous voulez faire une offre sur un cinqplex dont il faut refaire la brique et le toit. Vous devriez ajuster le TGA à la hausse (et le prix offert à la baisse).

5. Taux d’intérêt

La baisse des taux d’intérêt met une pression pour que les TGA baissent. La relation entre le taux d’intérêt et les TGA est complexe et les deux ne réagissent pas toujours de la même façon. Avec des taux d’intérêt à des bas historiques, il est compréhensible que les rendements attendus en immobilier soient moindres qu’avant. Il y a bien sûr d’autres facteurs qui affectent les prix (donc les TGA).

Publié par :Jean Sasseville

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