Une économie solide
La hausse du taux de chômage a un faible impact sur les prix des immeubles. La majorité de ces nouveaux chômeurs ont des salaires faibles (employés de restaurants ou d’hôtels par exemple) et sont peu enclins à acheter. La baisse de 40% dans l’immigration a cependant un impact important. La baisse des taux d’intérêt a un impact favorable. Les ménages ont épargné beaucoup plus depuis le début de la pandémie. Voici un tableau publié récemment par la CIBC.
L’immobilier souffre généralement lors d’une récession. Ici c’est l’inverse. Les prix sont affectés par l’offre et la demande. L’offre est basse et la demande s’est accrue lors de la pandémie.
Où seront les emplois?
Tant que la majorité des employés travaillent de la maison, les marchés immobiliers en périphérie de Montréal ont eu les hausses de prix les plus élevées. Dans son rapport récent, l’IDU analyse l’état du centre-ville de Montréal Il y a eu une forte hausse des taux d’inoccupation dans les tours à bureaux et 92% des employés disent vouloir continuer à travailler de la maison après la pandémie.
Une question importante que l’on doit se poser est si cette tendance se maintiendra à long terme. Je crois que plusieurs télétravailleurs vont revenir travailler au bureau, particulièrement avec la venue de vaccins. Le télétravail est là pour rester mais dans une moindre mesure qu’actuellement.
Secteur résidentiel
Le prix des immeubles résidentiels a monté de façon plus importante dans des secteurs avec une forte demande jumelée au faible inventaire des propriétés à vendre: Laurentides, Montérégie et Estrie. Les prix à Montréal ont aussi augmenté, mais dans une moindre mesure.
Baisse des TGA pour les multilogements
Les investisseurs (incluant les investisseurs institutionnels) ont un fort appétit pour le multilogement. C’est une classe d’actif donnant un rendement sur et élevé. C’était le cas avant la pandémie. La pandémie a accentué cet intérêt. C’est clair pour moi que cet intérêt va continuer à long-terme. Cette hausse de la demande a fait monter les prix, donc les taux globaux d’actualisation ont baissé. Une des raisons pour lesquelles les investisseurs acceptent un TGA plus bas est la baisse des taux d’intérêt. Plus les taux d’intérêt sont bas, plus un investisseur accepte un rendement plus bas. L’écart entre les taux hypothécaire et les TGA est encore élevé et je m’attend à une baisse des TGA en 2021.
Il y a eu une baisse d’offre ces dernières années et une croissance de la proportion des multilogements vendus en offres multiples. Heureusement un grand nombre d’immeubles sont détenus par des propriétaires de plus de 60 ans. En vieillissant, un propriétaire est de plus en plus enclin à vendre. Bref, on peut espérer que l’offre sera au rendez-vous.
Marché locatif
Dans les quartiers centraux, il y a eu une hausse importante des taux d’inoccupation. Ceci est causé par l’absence d’étudiants étrangers et par la baisse d’immigrants. De plus, plusieurs milliers de logements au centre-ville et au Plateau, loués en courte durée à des touristes, ont commencé à être loués à long terme. Je ne pense pas que cela aura un impact important sur le prix des immeubles. Les étudiants et les immigrants vont revenir éventuellement. Les logements qui étaient en location en courte durée vont en grande partie rester en location à long terme. La grande majorité n’ont pas d’attestation de la corporation de l’industrie touristique du Québec. Le gouvernement est de plus en plus proactif à imposer des amendes aux locations illégales..
En banlieue les taux d’inoccupation sont très bas et le loyers ont connu une hausse importante. Voici un autre exemple de l’impact du télétravail. Pourquoi vivre à Montréal lorsque l’on peut avoir un logement plus grand, une cour et plus près de la nature dans la couronne?
Difficulté
Les prix ont connu des hausses importantes. C’est un marché de vendeur et les offres multiples sont monnaie courante. Il n’est donc pas facile d’acheter dans des conditions favorables.
Opportunité
Les taux d’intérêt devraient rester faibles pour une longue période. L’immigration va reprendre. Il est possible que la croissance des prix soit moindre en 2021. Il est même possible qu’il y ait des baisses de prix dans des secteurs qui ont eu une hausse élevée en 2020, si la tendance du télétravail change. Mais à long terme, les prix des immeubles vont continuer à monter!
Novembre 2020
P.S. Pour approfondir ce sujet, je vous recommande d’écouter la reprise de cet excellent webinaire.
Investir en immobilier à Montréal 