Il est important de faire des bons choix quant au design et au quartier souhaité. Mais une fois que votre offre d’achat est acceptée, il ne faut pas que se contenter d’une inspection. Acheter un condo, ce n’est pas comme acheter une maison ou un duplex. Même si vous êtes propriétaire du condo que vous achetez, vous êtes aussi copropriétaire indivise de l’ensemble de l’immeuble avec d’autres personnes. Certains aspects techniques ou juridiques sont très importants. Les éléments suivants sont des éléments incontournables à vérifier, si vous voulez éviter que votre condo de rêve devienne un cauchemar.
1) La déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble
On y retrouve l’organisation juridique, les règlement, la vocation de la bâtisse, les quote-part et une description des parties communes. Vous devriez lire ce document même s’il peut paraître long et aride. Nous vivons en société et c’est encore plus vrai dans un immeuble de condos. Le règlement de l’immeuble est particulièrement important.
En plus des règlements prévus dans la déclaration de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut adopter lui-même des règlements pour régir la vie quotidienne des copropriétaires. En principe, ces règlements devraient être consignés dans les registres du syndicat des copropriétaires.
2) Les procès-verbaux
Il est essentiel de lire les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des dernières années. On peut y apprendre si certains problèmes semblent récurrents dans l’immeuble, en connaître un peu plus sur l’entretien du bâtiment, dénoter des conflits entre copropriétaires, comprendre si les lois et la déclaration de copropriété sont bien respectées, etc. Dans certains cas, votre désir d’acheter va diminuer si vous découvrez que les assemblées sont houleuses.
3) Les états financiers et les frais de condo
Étudier les états financiers des dernières années est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît. Si vous constatez que le fonds de prévoyance est presque vide et que divers équipements seront à remplacer dans un avenir proche, dites-vous que les copropriétaires vont recevoir une facture inattendue.
Les frais de condo sont les coûts nécessaires pour l’administration et l’entretien des parties communes. Lorsque les copropriétés affichent des frais peu élevés, cela peut être mauvais signe. Cela peut cacher une déficience du fonds de prévoyance, un manque d’entretien et une inexécution de travaux majeurs.
4) Le plan d’entretien, le fonds de prévoyance et les assurances
En copropriété, un plan d’entretien des parties communes doit être mis en place par un professionnel compétent. Des fonds suffisants devraient être établis afin de couvrir l’entretien à court et long terme des parties communes.
Une partie des frais de condo permet de constituer un fonds de prévoyance. Un fonds de prévoyance devrait contenir les sommes nécessaires pour effectuer les réparations majeures et le remplacement des parties communes d’une copropriété. Lorsque le fonds de prévoyance ne contient pas les sommes nécessaires, ce sont les copropriétaires qui devront se partager le coût des réparations par le biais de cotisations spéciales.
Vous aurez votre assurance personnelle, couvrant votre responsabilité civile, vos biens et les améliorations de votre unité, mais également une assurance couvrant notamment les parties communes. C’est important de vérifier que ces assurances sont bien en vigueur d’une part, et suffisantes, d’autre part. Certains assureurs peuvent parfois refuser d’assurer un syndicat de copropriétaires ou même les copropriétaires si l’immeuble n’est pas assez bien entretenu. Les franchises sont souvent élevées, ce qui engendre des cotisations supplémentaires en cas de réclamation.
5) Les pieds carrés promis vs les pieds carrés obtenus pour un condo neuf
La superficie habitable de l’appartement comprend tout ce qu’il y a à l’intérieur des murs qui le délimitent, incluant les garde-robes ou les armoires de cuisine, mais exclut les balcons, terrasses, stationnements, etc. La superficie livrée peut être différente de celle déclarée lors d’un achat sur plan. Il est rarissime qu’un promoteur arrive à livrer un appartement dont les dimensions s’avèrent exactement les mêmes que celles promises. Les aléas de la construction entraînent inévitablement une modification des plans originaux: une poutre supplémentaire à la demande d’un ingénieur, un conduit d’aération à déplacer, etc. On s’attend à une légère différence entre les calculs du promoteur et de l’arpenteur-géomètre. Il est normal que la différence soit de 5 % ou moins. La superficie réelle ne vous sera bien souvent dévoilée que chez le notaire, lors de la signature de l’acte de vente, après que la construction soit complétée et que le tout ait été mesuré.
Le processus d’achat d’un condo neuf est différent d’un condo usagé. Vous devez consulter les documents suivants : le contrat préliminaire avec le constructeur, la note d’information si l’immeuble a plus de dix condos, le rapport d’inspection et les plans de garantie.
La DRCOP: un outil de vérification important
Souvent le vendeur n’a pas les réponses parce qu’il ne va pas aux rencontres. Donc le formulaire de déclaration du vendeur peut être incomplet. Particulièrement lorsque la procès-verbal d’une assemblée annuelle récente n’est pas rédigé, il y a des risques importants de surprises après l’achat. L’OACIQ a créé le formulaire de demande de renseignements au syndicat de copropriétaires (DRCOP). Je crois qu’il est important que le courtier immobilier envoie la DRCOP au syndicat des propriétaires pour s’assurer d’avoir toutes les informations pertinentes.
Autres vérifications
- Vérifier si le syndicat de copropriétaires est enregistré au registre des entreprises
- Vérifier qui sont les administrateurs du syndicat et quel est leur passé
- Obtenir des informations ou rapport de police de quartier concernant toute intervention ayant eu lieu dans l’immeuble
- Vérifier toute poursuite en cours ou jugement relatif au syndicat de copropriété, l’immeuble ou ses fournisseurs de services
- Si vous voulez savoir si vous avez le droit d’avoir un animal de compagnie ou d’avoir un BBQ, en plus de vérifier dans les règlements de l’immeuble et la déclaration de copropriété, il est des fois souhaitable de poser la question au syndicat. Conservez la réponse par écrit.
- Discuter avec des copropriétaires pour valider s’il y a harmonie entre les copropriétaires
Profitez des conseils d’un courtier immobilier et d’un notaire
Un courtier immobilier consciencieux et un notaire expérimenté vous éviteront de vivre des mauvaises surprises douloureuses.
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