Rappelons les principales imperfections du marché locatif québécois:

  • pénurie de logements abordables 
  • hausses de loyer élevées, particulièrement lors du départ des locataires
  • augmentation du nombre de reprises de logement et d’évictions de locataires
  • insalubrité 
  • manque de rénovations
  • surchauffe du marché de l’achat d’un immeuble
  • discrimination dans l’accès au logement.

Plusieurs articles ont été écrits sur ces problèmes. Le but de mon article n’est pas de recommander aux décideurs quelles solutions prendre, mais de montrer qu’ils y a plusieurs solutions à envisager.

On a au Québec un système unique qui permet d’avoir des loyers les plus bas de toutes les grandes villes au Canada. Sans perdre cet avantage pour les locataires, il est possible de faire des changements pour contrer ces deux désavantages:

  1. Peu d’incitatifs à rénover
  2. Peu d’incitatifs à construire des logements avec des loyers économiques.

a) Contrôle des loyers

La très grande majorité des économistes jugent que loi de l’offre et la demande est le meilleur instrument pour orchestrer les variations de prix, meilleur qu’un contrôle des loyers, qui est souvent long, inefficace, facile à contourner et a des effets pervers. Aux USA, dans un sondage, 93% des économistes se sont déclarés contre un contrôle des loyers 1.

Les loyers fournissent les incitations économiques nécessaires pour attirer de nouveaux investissements dans le logement locatif, ainsi que pour maintenir le parc de logements existant. Lorsqu’une communauté restreint artificiellement les loyers en adoptant un contrôle des loyers, elle envoie au marché ce qui peut être un faux message. Il dit aux constructeurs de ne pas faire de nouveaux investissements et il demande aux locateurs de réduire leurs investissements dans les logements existants. Le contrôle des loyers a pour conséquence perverse de réduire, plutôt que d’augmenter, l’offre de logements en période de pénurie.

  1. Statu quo

Le Québec s’est doté d’un mécanisme unique de contrôle des loyers en Amérique qui a l’avantage d’offrir des loyers relativement bas. Les loyers à Montréal sont beaucoup plus bas que dans toutes les grandes villes du Canada. Les locataires peuvent formellement contester une hausse de loyer pour que les mécanismes de contrôle du tribunal administratif des loyers (T.A.L.) s’appliquent. Pourquoi pas tout simplement conserver le statu quo?

  1. Hausse obligatoire selon l’inflation

Une approche serait de rendre obligatoire l’augmentation selon la formule du T.A.L. Le fardeau de l’encadrement des loyers serait ainsi renversé et les hausses élevées de loyer seraient chose du passé. 

  1. Gel des loyers

Certains proposent de ne pas augmenter les loyers le 1er juillet 2021. Ce ne serait qu’une approche temporaire. L’Ontario l’a fait.

  1. Registre des loyers

Lorsqu’un locataire quitte, si le loyer est beaucoup plus bas que des loyers comparables, le propriétaire peut faire une augmentation substantielle. Il doit déclarer le loyer précédant dans la section G du nouveau bail. Pourquoi empêcher cet accord entre les deux parties?

  1. Swap

Plusieurs locataires cherchent à échanger leur logement et utilisent des groupes sous facebook. Ils s’échangent leurs logements pour conserver leur loyers en bas de la valeur marchande. C’est ingénieux et c’est une preuve que le marché privé est dynamique et créatif. Les locataires s’adaptent aux forces économiques.

b) Augmenter l’offre de logements

Les gouvernements devraient prioriser des mesures pour augmenter le niveau d’offre. D’abord en misant sur le logement social. Construire et exploiter des logements sociaux coûte cher. Ce ne peut pas être la seule solution. Ensuite en incitant les promoteurs à construire autre chose que des appartements haut de gamme. Une intervention étatique devra toutefois être bien dosée. Si les contraintes sont trop lourdes, les promoteurs se tourneront vers le condo. Il faut aussi éviter de trop perdre d’unités locatives.

  1. Construction neuve

Mais la construction de logements prend du temps et les logements neufs sont chers. Il est donc difficile d’augmenter le nombre de logements abordables. La construction neuve de logements locatifs a longtemps été peu élevée. Mais ces dernières années la construction atteint des nombres record. C’est encourageant pour l’avenir. 

  1. Subdivision, agrandissement et changement d’affectation

La ministre Laforest a l’intention de modifier le Code civil du Québec pour renverser le fardeau d’ouverture de dossier afin qu’il repose sur les épaules des propriétaires. Excellente nouvelle.

  1. Réguler les rénovictions

La principale raison pour les rénovictions, c’est que les propriétaires ne font pas beaucoup de rénovations sur une base continue. Le processus de fixation des loyers devrait être modifié si on veut diminuer les évictions (voir solution 23). Cela réduirait grandement le nombre de rénovictions. Quand ça se produit, il faut que ça se passe de façon correcte. S’il y a des propriétaires qui font de la fausse représentation, et qu’ils ne procèdent pas aux travaux, il faut agir pour éliminer ces situations-là.

  1. Moratoire ou empêcher les rénovictions

Cela me semble excessif. Il y a trop d’immeubles en décrépitude. Ils doivent être un jour rénovés. Enlever toute possibilité de rénovictions reporteraient le problème.

  1. Interdiction de convertir un duplex ou triplex en unifamiliales

Plusieurs arrondissements l’interdisent, ce qui protège le parc locatif. Aussi, certains arrondissements interdisent la conversion de maisons de chambres.

  1. Taxes aux spéculateurs qui font des flips immobiliers

Sauf si c’est une résidence principale, le profit du flip est déjà imposé.

  1. Réduction des locations de courte durée (de style Airbnb)

Avant la pandémie, plus de 10,000 locations Airbnb à Montréal étaient illégales et  la majorité ont cessé. Je ne crois pas qu’ils vont reprendre quand les touristes vont revenir. Les amendes sont élevées.

  1. Délais des permis

Les délais sont souvent très longs et cela est nuisible.

  1. Changer les règlements de zonage pour permettre plus de logements.

Par exemple, les arrondissements n’encouragent pas les logements au sous-sol. Des milliers de logements pourraient être construits. Aussi, dans plusieurs endroits il est interdit de rajouter un 3e étage. Les arrondissements peuvent mieux encourager la densification. 

  1. Conversion de locaux commerciaux

La ville de Montréal réfléchit à la possibilité de réduire la taille de certaines rues marchandes afin de concentrer les commerces dans une zone plus petite et d’affecter les autres à d’autres utilisations tel que des logements. Le besoin de locaux commerciaux est moindre qu’avant. Les habitudes des consommateurs ont changé. Ils achètent plus par internet et vont dans des centres d’achat en banlieue.

  1. Conversion d’immeubles de bureaux 

Avec son récent budget, le fédéral veut encourager la conversion d’immeubles de bureaux en immeubles de logements. Je ne pense pas que cela va être beaucoup utilisé à Montréal.

  1. Incitatifs à acheter

L’achat et le locatif sont des vases communicants. La reprise économique est plus lente pour les travailleurs qui occupent les emplois les moins bien payés et pour les jeunes.Les premiers acheteurs ont de plus en plus de difficultés à acheter et doivent rester plus longtemps locataires. Toute mesure qui encourage l’achat a des effets bénéfiques sur l’offre de logements locatifs.

c) Logements abordables

Partout au Canada, y compris le Québec, même dans des petites villes, la pénurie de logements abordables devient de plus en plus important comme problème. 

  1. Le règlement « 20/20/20 »

Il a fallu beaucoup de conviction pour avoir mis en vigueur un tel règlement qui oblige les promoteurs immobiliers à faire 20% de logement abordable, 20% de logement social et 20% de logement familial. À long terme, cela pourrait changer de façon importante le visage de Montréal, si les promoteurs embarquent. Pour l’Institut de développement urbain (IDU), qui représente les plus grands promoteurs immobiliers du Québec, le règlement « 20/20/20 », dans la mesure où il n’est pas le fruit d’une concertation avec les autres villes de l’agglomération, risque plutôt d’avoir un impact à la hausse sur les prix et de contribuer ainsi à l’exode des familles vers la banlieue. L’avenir montrera quel sera l’impact de cette réglementation et si c’est une bonne solution.

  1. Programme fédéral de financement avantageux pour les logements abordables

Le financement dans le cadre de la stratégie nationale sur le logement de la SCHL, un plan de plus de 70 milliards de dollars sur 10 ans, pour construire ou rénover des logements abordables (au moins 10% plus bas que le marché) à des conditions favorables:

  • Terme de 10 ans et taux d’intérêt fixe établi à la première avance, pour atténuer l’incertitude entourant les périodes les plus risquées de l’aménagement.
  • Période d’amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans.
  • Prêt jusqu’à concurrence de 100 % des coûts pour des espaces résidentiels
  1. Une nouvelle taxe pour les étrangers

À partir de janvier 2022, une taxe de 1% va être imposée sur les biens immobiliers qui ne sont pas pleinement utilisés par les propriétaires étrangers qui ne résident pas au Canada. Cela va permettre au gouvernement d’amasser 700 millions de dollars sur quatre ans pour financer différents programmes de logements abordables. Cela va avoir un impact mineur pour le financement des logements abordables.

d) Logements sociaux

Un logement social est un logement qui est subventionné, par exemple, par le gouvernement pour s’assurer qu’un locataire à faible revenu puisse payer le loyer.

  1. Logement social

Après plusieurs années le provincial s’est entendu avec le fédéral. La ministre nous promet une nouvelle version du programme AccèsLogis. L’objectif du provincial est de construire 15,000 en cinq ans. Il y en aurait 6,000 de construites ou sur le point de terminer. Les organismes communautaires en réclament 50,000 en cinq ans. 

  1. Utiliser le secteur privé

Certains suggèrent de s’inspirer d’un programme américain qui octroie des incitatifs fiscaux aux promoteurs ou de remettre une somme d’argent aux locataires. J’aime la dernière approche car elle permet aux locataires un plus grand choix où habiter. Les coûts de construction dans le privé sont plus bas.

e) Autres mesures

La question se pose. Est-ce que l’on veut encourager les rénovations par les propriétaires? Actuellement les incitatifs sont faibles, sauf avec une rénoviction pour pouvoir hausser substantiellement le loyer. 

  1. Mieux rénover les logements

Le parc locatif québécois est vieillissant et rien n’a été mis en œuvre afin d’en assurer son bon maintien. Il y a trop de logements insalubres. Est-ce qu’on doit rappeler le maigre 1,92$ par tranche de 1000$ de rénovation qu’accorde le T.A.L. en augmentation mensuelle ? C’est un maigre rendement de 2,3% et ça prend 43 ans pour récupérer ces dépenses (alors que la durée de vie des rénovations est de 20 à 25 ans). Avec un rendement de 5%, il y aurait moins de rénovictions et plus de rénovations où le locataire conserverait son logement.

  1. Dépôt de garantie

À la fin du bail, plusieurs logements sont dans un mauvais état. En demandant un mois de dépôt, qui est remis au départ après une visite des lieux, on réduit le nombre de cas. De plus, cela permet d’éviter des travaux de réparation et permet que le logement soit immédiatement disponible.

  1. Oser innover

Contrôler encore plus les loyers est un exercice délicat. Une augmentation importante du nombre de logements abordables et sociaux disponibles ne suffira pas à elle seule à régler la situation. Je suggère que le ministère de l’Habitation rassemble un groupe d’experts neutres qui proposeraient des améliorations au marché locatif et une série de solutions gagnant-gagnant.

Mot de la fin

J’espère que cet article stimulera la réflexion. Peu importe l’idéologie, on s’entend que se loger est un besoin essentiel. L’économie de marché, avec les prix impactés par l’offre et la demande, autorégule l’immobilier. Il est difficile de contenir les loyers sans créer des effets pervers. Une partie de la population dépense plus de 30% de leurs revenus pour se loger. Les gouvernements ont la responsabilité d’offrir à certains de ceux-ci des logements abordables ou sociaux. Le système actuel n’est pas parfait et peut être amélioré « sans jeter le bébé avec l’eau du bain ».

1 The High Cost of Rent Control, http://www.nmhc.org

Publié par :Jean Sasseville

Courtier immobilier résidentiel et commercial, vous conseiller, vous guider tout au long du processus d’achat d'un immeuble rentable, trouver des solutions et vous donner les résultats que vous désirez est mon objectif. Contactez moi pour une rencontre sans engagement de votre part au 438-394-5314, à jean.sasseville@gmail.com ou sur facebook.

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