Tout d’abord deux précisions importantes :

• Depuis octobre 2012, il est impossible d’acheter une propriété sans mise de fonds. Certains vont prétendre qu’il ont acheté sans mise de fonds car ils ont rien déboursé. Dans le fonds, le montant de mise de fonds requis est inchangé mais ils ont utilisé d’autres sources que leurs économies.

• Comme ce blog s’adresse aux investisseurs, cet article discute des situations où vous n’avez pas l’intention d’y habiter.

L’investisseur désire en général mettre le plus petit déboursé possible pour profiter de l’effet levier et maximiser le rendement. C’est un défi car la mise de fonds minimum est élevée :  20% pour un immeuble avec 1 à 4 logements et 15% pour 5 logements et plus.

Vous voulez utiliser le moins possible vos économies? Voici les meilleures pistes de solution.

1) Utiliser l’équité d’une autre propriété ou d’un actif

Si vous détenez déjà des immeubles, c’est clairement l’option la plus avantageuse pour acheter sans aucun déboursé. Vous pouvez utiliser jusqu’à 80% de la valeur marchande de votre immeuble, moins le solde hypothécaire. Il est aussi possible de mettre en garanti d’autres actifs mais c’est moins fréquemment utilisé.

2) Partenaire

Je pense que plusieurs investisseurs auraient avantage à utiliser cette approche. Je vous présente deux stratégies mais il y en d’autres. Une fois que vous avez une offre d’achat acceptée, trouvez un partenaire passif qui accepterait de mettre la mise de fonds. En retour vous lui offrez un rendement de disons 10%. Alternativement vous trouvez un partenaire actif. Vous vous occupez de tout mais ne faites pas de mise de fonds. Votre partenaire fait la mise de fonds mais n’a aucune autre responsabilité. Il reçoit 40% des profits disons.

3) Aide d’un parent ou d’un ami (le « love money »)

Ils peuvent soit vous faire un don, un prêt non remboursable ou vous permettre d’utiliser l’équité de l’une de leurs propriétés.

4) Balance de vente

Une partie de la mise de fonds peut être emprunté au vendeur. Il y a 4 façons de la structurer. La plus fréquente est que l’acheteur ne rembourse que les intérêts mensuellement. Le montant emprunté est remboursé après 5 ans. La balance de vente est une solution très efficace mais, comme les banques incluent la balance de vente dans le calcul de ratio d’endettement, sa popularité est en baisse. Cependant si le vendeur fait preuve d’ouverture et les courtiers immobiliers ont une excellente expertise, la probabilité de succès est grandement augmentée.

5) Remise en argent de 4% à 7% au notaire

Pour un condo, une unifamiliale ou un duplex, certaines banques vont rembourser 5% du prix payé quand vous signez chez le notaire. Vous devez avoir de bons revenus et une bonne cote de crédit. Pour se rembourser, la banque hausse le taux d’intérêt d’un peu plus que 1% pendant 5 ans, si la remise est de 5%.

6) Marge de crédit ou prêt personnel, carte de crédit ou prêt privé

Comme les taux d’intérêt sont plus élevés, ces solutions sont utiles que dans des cas particuliers, par exemple pour une courte période ou pour un petit montant. Il n’est pas impossible de dénicher des financements intéressants. Par exemple, il y a des cartes de crédit à faible taux d’intérêt qui permettent de compléter une mise de fonds. Saviez-vous que certains investisseurs ont 5, 10 ou 15 cartes de crédit?

Astuce : Soyez créatif et combinez des solutions

N’oubliez que vous pouvez combiner les solutions. Voyez chaque solution comme un outil. Un bon ouvrier en a plusieurs dans son coffre. Il n’est pas rare que cet ouvrier utilise plusieurs outils en même temps. À vous de déterminer quel est la meilleure combinaison pour vous.